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坪単価80万円台だとどんな家になる？
予算がまだはっきりと決まっていないならば、まずは坪単価80万円でどういう家が建てられるのかを明確にイメージできるようにしましょう。ここでは、以下の3点を解説していきます。
- そもそも坪単価とは？
- 坪単価80万円台の家の特徴
- 坪単価80万円の家はどんな人におすすめ？
詳しく解説します。
そもそも坪単価とは？
坪単価という名前の通り、1坪（約3.3m2）あたりに発生する建築費用を坪単価といいます。ハウスメーカーの広告をみると、「本体価格（建築費用）」もしくは「坪単価」で、価格を表すのが通例になっているようです。坪単価は「本体価格 ÷ 延床面積」という計算式で簡単に算出できます。ただし、延床面積ではなく「施工面積」で計算するメーカーもあります。延床面積と施工面積の違いは以下の通りです。
- 延床面積：各階の床面積を合計した面積
- 施工面積：通常延床面積に計上しない場所（バルコニーなど）も含めた床面積の合計
「バルコニー（外壁から2m以内）や玄関ポーチ・ロフト」まで算入した施工面積で計算すると、面積が増える分当然坪単価は下がります。上述の通り、本来坪単価は、延床面積で計算するのが一般的です。見積もりを比較する際は、どちらの面積で計算しているのかをきちんと確認しましょう。
坪単価80万円台の家の特徴
坪単価80万円台の家は、国土交通省の着工統計から計算した全国平均坪単価59.4万円に比べて、約20万円も余裕があります。坪単価40万円のローコスト住宅ならば予算はほぼ2倍にもなるので、外壁材や内装材・設備機器など、気になる場所をアップグレードするのも良いでしょう。また坪単価が80万円台になると、70万円ではギリギリだったRC造（鉄筋コンクリート）の建築も問題なくできます。ローコスト住宅の場合はほぼ木造一択ですが、木造・鉄骨造・RC造と、主要な構造体から自由に選べるのは嬉しいところです。そのほかにも、後述する「太陽光発電や蓄電設備」などの高額な設備機器も選べるので、選択肢はかなり広くなります。
坪単価80万円の家はどんな人におすすめ？
坪単価80万円レベルまでくれば、基本的になんでも選べます。もちろんすべてを高級グレードにはできませんが、それでも自分の希望をかなり盛り込めるはずです。両親が健在ならば、玄関だけを共有する二世帯住宅もおすすめできます。二世帯住宅は予算が少ないとどうしても共有する場所が多くなり、トラブルの原因になりやすいものです。その点、ほぼ完全独立に近い二世帯住宅なら、人間関係を壊す心配もありません。また「ZEH（ゼッチ）」のようなエネルギーやエコに留意した住宅も、この予算帯なら十分視野に入ってきます。高断熱高気密で省エネを実現し、太陽光発電やヒートポンプ給湯器でエネルギーをつくり、最終的にエネルギーの収支をプラスマイナスゼロにするのがZEH住宅です。光熱費のランニングコストの大幅な削減も期待できるでしょう。
坪単価80万円台の建築例
この章では、不動産ポータルサイトに掲載されている坪単価80万円台の物件を2軒ピックアップして、その特徴をご紹介します。
暮らしやすさとカッコイイを兼ね備えた二世帯住宅
ご紹介するのは、玄関も完全に別な「完全分離型二世帯住宅」になります。玄関だけでなくキッチン側にもドアがあるので、出入りが非常に便利です。完全分離型といっても、全員が集まった時でも快適なように、LDKはかなり広く設計されています。もちろん吹き抜けになっているので、家族間のコミュニケーションもバッチリです。
子どもが汚しても自分で直せる自然素材の家
2軒目は、漆喰や無垢の床材でつくられた自然素材の家をご紹介します。吸湿性や消臭性に優れる漆喰を塗った壁は、子どものシックハウス症候群対策にも有効です。無垢の床材は、硬いものを落として凹んでもいずれ元に戻ってくれます。また高品質な外装材は、ローコスト住宅よりもメンテナンスの頻度が少なくて済みます。材料費は高くても、ランニングコストを考えると結局割安になるのでおすすめだそうです。
今回は二世帯住宅と自然素材住宅をご紹介しましたが、どちらもかなり高級感のある仕上がりになっています。やはり坪単価80万円の家は、質の良いこだわりの住宅を可能にしてくれるようです。
坪単価80万円台の家の費用を解説
今度は坪単価80万円台の家にかかる費用について、以下の3点を解説していきます。
- 家を建てる際にかかる費用と坪単価
- 坪単価80万円の家にかかる費用
- ローン返済の例
詳しく解説します。
家を建てる際にかかる費用と坪単価
よく「本体価格◯◯万円ピッタリ！」のような広告をみかけますが、じつは本体価格だけでは注文住宅を建てられません。というのも、「付帯工事費約20%」と「諸費用10%」という費用を、本体価格とは別に支払わなくてはならないのです。仮に本体価格が2,000万円だとすれば、付帯工事費約570万円・諸費用290万円、支払い総額は約2,860万円になります。付帯工事とはあまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、要は建物本体に付帯する「外構工事・地盤改良工事・水道管引き込み工事・工事のための電気水道代など」のことです。一方、諸費用には、住宅ローンの手数料や登記費用・火災保険料・上棟式費用などが含まれます。ちなみに、坪単価でも考え方は同じです。坪単価にはあくまでも本体価格しか含まれていないので、注意してください。
坪単価80万円の家にかかる費用
注文住宅の支払い総額は、結局建物の広さで決まります。ここでは、狭小住宅（20坪）と平均的広さの家（40坪）で、どのくらい金額か変わるのかを比較してみます。
【20坪】
- 坪単価80万円：総額2,290万円（本体1,600万円＋付帯460万円＋諸費用230万円）
- 坪単価89万円：総額2,540万円（本体1,780万円＋付帯500万円＋諸費用260万円）
【40坪】
- 坪単価80万円：総額4,570万円（本体3,200万円＋付帯920万円＋諸費用450万円）
- 坪単価89万円：総額5,090万円（本体3,560万円＋付帯1,020万円＋諸費用510万円）
20坪で坪単価が80万円のときは、本体価格と総額の差は690万円です。これが40坪になると、その差額は1,370万円にもなります。坪単価が89万円になれば、もちろん差額はさらに大きくなるわけで、あらためて付帯工事費と諸費用の負担の大きさを感じる結果になりました。
ローン返済の例
今度は上述の金額を、フラット35のローンシミュレーションで計算してみます。
- 20坪/坪単価80万円：総額2,290万円（本体1,600万円＋付帯460万円＋諸費用230万円）⇒月返済額6.9万円（総返済額2,861万円）
- 40坪/坪単価80万円：総額4,570万円（本体3,200万円＋付帯920万円＋諸費用450万円）⇒月返済額13.6万円（総返済額5,710万円）
※借入条件：返済期間35年・固定金利・元利均等返済・年利1.32%・ボーナス払いなし40坪・坪単価80万円を例にすると、本体価格と金利を含めた最終的な支払い総額の差は、なんと2,510万円です。こういった流れを意識していないと、本体価格の安さに錯覚をして、安易に契約してしまう危険性があります。「本体価格だけでは住宅を建てられない」ことを、ぜひもう一度しっかりと頭に入れておきましょう。
設計事務所（建築家）を活用するのもあり
住宅を建てる際にまず候補に挙がるのが、CMを数多くおこなう大手ハウスメーカーでしょう。しかし坪単価が80万円を越えてくると、評判が良い地元の大手工務店や、設計事務所も選択肢に入ってきます。この章では、「大手ハウスメーカーに依頼するメリット」と「設計事務所と工務店に依頼するメリット」について、詳しく解説していきます。
大手ハウスメーカーに依頼するメリット
抜群の知名度を誇る大手ハウスメーカーですが、もちろん知名度以外にも「さすが大手ハウスメーカー」というべきメリットがたくさんあります。ここで解説する大手ハウスメーカーのメリットは、以下の3点です。
- 調整に手間取らず楽
- 価格に安心感がある
- 保証制度の充実
詳しく解説します。
調整に手間取らず楽
大手ハウスメーカーは、良くも悪くもすべての面が規格化されています。設計を例にとっても、設計事務所のようにゼロから決めていくのではなく、ある程度決められたプランから希望に近いものを選び、多少の修正を加えるというやり方です。それを「自由度が少ない」と否定する人もいるかもしれませんが、忙しい建主にすれば、「調整に手間がかからずに楽」というメリットの方が大きいでしょう。
価格に安心感がある
大手ハウスメーカーに依頼する最大のメリットは、価格への割安感と安定感でしょう。大手ハウスメーカーは、巨大な企業スケールで建材や設備機器を大量発注して、原価コストを徹底的に抑えています。また使用部材を自社工場で加工し、現場に搬入した部材をそのまま据えつけるだけという施工システムも、コスト削減に大きく貢献しています。このような大手ハウスメーカーのコスト削減努力により、私たちは比較的低価格な家づくりをいつでも安定して受けられるのです。
保証制度の充実
大手ハウスメーカーと中小工務店のもっとも大きな違いは、保証制度の内容だと思います。中小工務店の場合は、品確法にもとづいた10年間の保証が多いです。一方、大手ハウスメーカーは企業体力がありますので、30〜60年（条件を満たす必要あり）という長期間の保証をしてくれます。またアフターサポートに関しても、365日24時間対応してくれる大手の方がやはり充実しています。とはいえ、誠実な工務店は、保証に関係なくこまめに対応してくれるところが多いです。その辺は誤解のないようにしてください。
設計事務所と工務店に依頼するメリット
設計事務所に依頼した場合、施工は地元の工務店から選ぶようになります。もちろん直接工務店に依頼するケースもあるでしょうが、いずれにせよ「設計事務所と工務店」はセットだと考えてください。設計事務所と工務店に依頼するメリットは以下の3点です。
- 設計の自由度が高い
- 同額でグレードを上げられることも
- 現場主義で丁寧
ひとつずつ解説していきます。
設計の自由度が高い
設計事務所は、いわゆる「設計のプロ」です。ハウスメーカーや工務店の設計が、あくまでも自社プランの範囲内でおこなわれるのに対して、設計事務所は依頼者の希望に沿った設計をゼロからつくってくれます。また同時に、設計事務所は「施工が設計に沿っておこなわれているかどうかを管理するプロ」でもあります。大手ハウスメーカーでは、設計と施工が同じ会社なので、どうしても工事監理が甘くなりがちです。その点、設計と施工が完全に分離しているのは、不正やミスが起きにくいシステムといえるでしょう。
同額でグレードを上げられることも
大手ハウスメーカーは、大量発注や施工の効率化で、コストダウンを図っています。一方で、全国各地の支店やモデルハウスの維持費・莫大な広告宣伝費・過剰な人件費などが発生する事業形態のため、思ったほど安くないのが実情です。その点地方工務店は、資材コストが多少高くても、人件費や広告宣伝費が圧倒的に少なくて済みます。したがって工務店の方が、同じ品質の住宅を安く建てられるケースも決して少なくないのです。とはいえ、会社ごとにまったく事情は異なります。希望するメーカーと工務店を、項目ごとにしっかりと比較してみてください。
現場主義で丁寧
独立設計事務所の設計士は、自分で設計し管理までしっかりおこないます。ところがハウスメーカーの設計士は、基本的に管理にはノータッチですので、言い方は悪いですが「やりっぱなし」的な面は否めません。おまけに現場監督も、1人あたり何件もかけもちしています。現場の工程管理がきちんとできているかといえば、正直あまり当てにはできない状況です。その点、設計事務所と工務店は、同時期に1〜3件程度しか担当しません。そう考えると、「設計事務所＋工務店」の方が、より丁寧な施工管理を期待できます。
坪単価80万円台のメーカー選びのポイント
最後にこの章では、坪単価80万円台のメーカー選びのポイントについて解説します。解説する内容は以下の通りです。
- 設計監理料なども含め総額で比較する
- 見た目だけに囚われず、住みやすさも考えること
詳しく解説します。
設計監理料なども含め総額で比較する
ハウスメーカーの場合、自社で設計をおこなうので、見積もりに設計監理料も含まれているのが一般的です。対して工務店の場合は、設計事務所が設計をすることが多いので、当然設計監理料は含まれていません。そういった流れを失念して工務店の見積もりの低さに喜んでいると、資金計画に狂いが生じてしまいます。上述の通り、設計事務所と工務店はセットであることを、支払いの面でも忘れないようにしましょう。
見た目だけに囚われず、住みやすさも考えること
予算が80万円にもなると、機能面だけでなく、外壁材や門扉など外観にも予算をたくさん使えるようになります。また室内も内装材をアップグレードして、お客様に褒めてもらえるようなデザインを選ぶことも可能です。しかし見た目にお金をかけ過ぎても、そのワクワクした気持ちはそれほど長く続きません。それよりは、以下のような「住みやすさ」に予算を配分した方が、長期間快適に過ごせます。
- 家事が苦にならない生活動線
- 明るく風通しの良い窓の配置
- 人数に応じたトイレや洗面所の配置
- 乗り降りのしやすい駐車スペース
ただし住みやすさの感じ方は、人それぞれ異なります。「どんな家に住みたいか」を、家族みんなでしっかりと話し合ってください。
まとめ
坪単価80万円は全国平均坪単価59.4万円と比べるとかなり余裕があるため、かえってどのような家が建てられるのか、ピンとこない人が多いものです。しかし当記事を読んだ人は、もう坪単価80万円の家について、かなり明確なイメージをおもちだと思います。依頼先に関しても、大手ハウスメーカー・設計事務所・工務店のどこにするか、ある程度決めていらっしゃるでしょう。次にすることは、各会社のカタログを見て、坪単価80万円の住宅に対するイメージを深めていくことです。
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