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坪単価40万円台だとどんな家になる？
坪単価40万円という価格に不安がある人は、とにかく坪単価40万円でどんな家が建てられるのかをイメージできるようにしましょう。まずははじめに、「そもそも坪単価とはどういった価格なのか」、「坪単価40万円で建てられる家の特徴」について解説します。
そもそも坪単価とは
坪単価とは、1坪あたりにかかる建築費用のことです。計算は単純で、建築費用（本体価格）を坪数で割れば簡単に求められます。（1坪＝約3.3m2）坪単価＝住宅の本体価格÷坪数。仮に住宅の本体価格が1,400万円だとすると、面積が35坪であれば、ちょうど坪単価40万円です。坪単価40万円が一般的な住宅に比べて、高いのか安いのかも合わせて調べておきましょう。注文住宅の全国平均坪単価は、フラット35の利用者調査※ですぐにわかります。同調査によると、注文住宅の平均面積は約38坪（約125.8m2）、建築費用は「3,452.4万円」です。3,452.4万円を38坪で割ると、坪単価は約91万円になります。つまり坪単価40万円は、全国平均の半分以下ということです。ただし坪単価91万円は、実際の坪単価相場よりもかなり高く、おそらく大手メーカーの高級仕様が多いのではないかと推測できます。ということで、今度は国土交通省の着工統計を確認してみると、木造住宅の平均坪単価は約59.4万円でした。こちらの方がより現実に近い数字ですが、それでも依然20万円近くも差がありますね。いずれにしてもこれで、坪単価40万円はかなりのローコストなのがはっきりしました。
坪単価40万円台の家の特徴
坪単価40万円はたしかにローコストですが、もちろんきちんとした家を建てることは十分に可能です。ただし上述の通り、予算としてはかなり低い部類ですので、すべての希望を取り入れることはできません。したがって、外装・内装・設備のどこに一番予算を回すか、事前にしっかりと打ち合わせをしておく必要があります。あるいは建物の予算をそこそこに抑えて、その分を駐車場などの外構工事に当てるのも良い方法です。通常外構工事費は建物の建築費とは別に支払うので、支払い総額を抑えるためには非常に効果的といえるでしょう。こうした予算配分の考え方は、また後述します。ちなみに坪単価30〜50万円の価格帯を、ローコスト住宅とよぶのが一般的です。30万円台では住宅メーカーの用意しているプランが基準となり、ほぼ変更はできないと考えてください。ローコストメーカーは、規格化で余計なコストを抑えて、30万円という超ローコストを可能にしているのです。50万円になると、同じローコスト住宅でも、できることがだいぶ増えます。ビルトイン食洗機やタッチレス水栓・浴室乾燥機・タンクレストイレなど、予算に応じて好きなオプションを選ぶことも可能です。坪単価40万円は、ちょうどその中間だとイメージしてもらえれば良いでしょう。広さに関しては、坪単価というよりも「総予算額」が関係してきます。坪単価50万円だから広いわけではなく、逆に予算があれば、坪単価40万円の方が広い家を建てることも可能です。間取りは坪単価に関係なく、おおよそ3〜4LDKが標準だと考えてください。
坪単価40万円の家はどんな人におすすめ？
坪単価40万円の家をオススメするのは、以下のような人です。
- 予算は抑えつつも多少の希望は取り入れたい
- 建物の坪単価を下げてその分別工事の支払いに回したい
- 毎月の支払い負担を抑えたい
上述の通り、坪単価40万円はかなりのローコストです。しかし坪単価30万円に比べると、希望を盛り込む最低限の余裕はあります。設備機器のグレードをアップするのも良いですし、外構工事に予算を回すのもひとつの考え方です。また坪単価50万円と比較すると、毎月の支払い額は1.3〜1.7万円ほど安く済みます。毎月の支払い負担を抑えたい人には、坪単価40万円はちょうどいい負担額でしょう。ローン返済の詳細については、また後述します。
坪単価40万円台の建築例
この章では実際に坪単価40万円台でどんな家が建てられているのか、不動産ポータルサイトでチェックしてみましょう。
坪単価40万円台の建築例その1：プロバンス風のデザインを叶えた家づくり
1軒目は33坪と全国平均より若干狭いですが、家全体をプロバンス風に統一したので、明るく開放的な空間に仕上がっています。コスト的にもスペース的にも本物のレンガやタイルを使うわけにはいかないので、レンガ調のクロスなどをうまく取り入れました。玄関や階段などにも、随所に円形アーチが盛り込まれています。プロバンス風という意匠面に予算を集中して、成功したローコスト住宅といえるでしょう。
坪単価40万円台の建築例その2：ご主人の要望を叶えた、耐震・耐火に優れた家
2軒目に紹介するのは、耐震・耐火性を重視した家になります。外観は正直いたって普通の家です。しかし内部を見ると、シューズクロークや屋根裏部屋など、収納量の多さにまず驚きます。大容量収納のおかげで、部屋の中が常に整理整頓された状態です。小さな子どもがいるとは、とても思えない空間にびっくりしました。また構造面にお金をかけているので、地震や火事に対する備えは万全といえるでしょう。ご主人の家族を守りたいという、強い意志が感じられる素敵な家ですね。今回ご紹介した2軒は、どちらも1点集中型の住宅でした。意匠面・構造面と重視するポイントは違いますが、どこか1点にポイントを絞ったのが成功の要因だと思います。
どうやら坪単価40万円台の場合は、あまり多くを望まずに、自分のもっとも優先するポイントに予算を集中するのが良さそうです。
坪単価40万円台の家の費用を解説
今度は坪単価40万円台で建てられる注文住宅の費用について、解説していきます。解説するのは以下の3点です。
- 家を建てる際にかかる費用と坪単価
- 坪単価40万円の家にかかる費用
- ローン返済の例
詳しく解説します。
家を建てる際にかかる費用と坪単価
家を建てる際にかかる費用を坪単価だけで判断すると、あとから大変なことになるかもしれません。じつは建物本体の建築費用以外に、「付帯工事費」と「諸費用」を別途支払う必要があるのです。しかも支払総額に対し、「付帯工事費（20%）」と「諸費用（10%）」合計で、約30%はかかるといわれています。別な言葉でいえば、広告やチラシでよく見かける「建物本体価格」は、総額の70%にしか過ぎないのです。なかでも諸費用は、通常住宅ローンの借入れに算入されません。つまり諸費用分は、自己資金もしくは「諸費用ローン」などで、別途準備する必要があるのです。
以下「付帯工事費」と「諸費用」の主な内訳をまとめておきます。
| 付帯工事費 | 諸費用 |
| 造成工事 勾配のある土地や荒れた土地を整地する工事 | 法務局への登録費用、司法書士への報酬 |
| 地盤整備工事 軟弱地盤などを杭や薬品で整備する工事 | 住宅ローン関連の手数料など |
| 外構工事 門・塀・植栽・駐車場などの外回り工事 | 火災・地震保険料 |
| 仮設工事 建築工事に使用する電気や水道工事の費用。現場事務所の維持費など | 引っ越し・仮住まい費用 |
| オプション工事 エアコンやカーテンレール、照明器具、ドアホンなど | 地鎮祭・上棟式の費用 |
本体工事費用や付帯工事費に含まれる内訳は、メーカーにより異なる場合がありますので注意が必要です。坪単価に含まれる工事内容については、また後述します。
坪単価40万円の家にかかる費用
坪単価40万円の家にかかる費用は、建物の面積によって決まります。かりに全国平均である40坪の場合、以下のようになります。
- 40万円の場合：40万円×40坪＝1,600万円
- 49万円の場合：49万円×40坪＝1,960万円
上記のように坪単価40万円台であれば、平均的な広さの注文住宅を1,000万円台で建築が可能です。かりに面積を50坪に増やすと、以下のように坪40万円でも2,000万円を超えてきます。
- 40万円の場合：40万円×50坪＝2,000万円
- 49万円の場合：49万円×50坪＝2,450万円
さらに上述の通り、建築費用以外に総額の約30%を別途用意しなければなりません。このほかにも土地がなければ、当然土地代も必要になります。予算をあまりかけたくないのであれば、できるだけ坪単価は40万円台前半、広さは全国平均40坪以内に収めるのがオススメです。
ローン返済の例
さきほどの費用をフラット35（35年間固定金利）で返済する場合、どのくらいの支払い負担になるのか、実際にシミュレーションで確認してみましょう。なお付帯工事費は、通常住宅ローンで借入れが可能なので、付帯工事費も込みでシミュレーションします。
- 坪40万円 / 40坪、総額2,060万円の場合：毎月返済額6.2万円、総返済額2,574万円
- 坪49万円 / 40坪、総額2,520万円の場合：毎月返済額7.5万円、総返済額3,149万円
- 坪40万円 / 50坪、総額2,570万円の場合：毎月返済額7.7万円、総返済額3,211万円
- 坪49万円 / 50坪、総額3,150万円の場合：毎月返済額9.4万円、総返済額3,936万円
※借入条件：返済期間35年・固定金利・元利均等返済・年利1.32%・ボーナス払いなし
返済総額ももちろん重要ですが、長期返済の負担という意味では、毎月の返済額はより重要です。また通常ローン返済は15〜35年と長期にわたります。ケガやリストラ、突発的な子どもの教育資金など、途中で返済が厳しくなることも考慮しておくべきです。できるだけ現在支払っている家賃と同額、もしくはそれ以下に収めることをオススメします。
坪単価を見る際の注意点
最後に坪単価を見る際の注意点を解説します。注意点は以下の2つです。
- 坪単価に含まれる金額や面積を確認する
- 結果的に40万円台を超えてしまうこともある
詳しく解説します。
坪単価に含まれる金額や面積を確認する
上述の通り、坪単価はあくまでも「本体価格」を坪数で割った数字です。したがって以下の2点に注意し
ないと、正確な支払額がわかりません。
- 延床面積と施工面積のどちらで計算されているか
- 本体価格にはなんの工事が含まれているか
ひとつずつ見ていきましょう。
延床面積と施工面積のどちらで計算されているか
まず面積についてですが、坪数の計算には通常「延床面積（各階床面積の合計）」が用いられます。しかし建築会社によっては、少しでも坪単価を安く見せるために、あえて施工面積で計算するケースがあるのです。施工面積とは、延床面積には含まれないベランダやバルコニー（外壁から2m以内）、吹き抜け・ロフト・玄関ポーチなども含めた面積のことをいいます。したがって面積が広くなる分だけ、当然坪単価が安くなるわけです。しかしながら、延床面積で計算するのはあくまでも慣例であり、施工面積での計算が法律違反なわけではありません。問題なのは、一般の人はこういったカラクリに気づかず、単純に坪単価だけを比較してしまう可能性があることでしょう。
本体価格にはなんの工事が含まれているか
もうひとつ注意したいのが、各メーカーによって本体価格に含まれる工事内容が異なることです。A社の見積もりにはエアコンなどのオプションや給水管引き込み工事が本体価格に含まれているのに、B社には含まれていないこともあります。残念なことに、さきほどの施工面積・延床面積と同じく、本体価格の内訳に明確な基準はありません。したがって各社バラバラな見積条件を、依頼主側で統一してから比較する必要があるのです。ただしこれは、建築の知識がなければなかなかできることではありません。あまりにも項目が違っているようならば、思い切って設計事務所などからセカンドオピニオンをもらうのもひとつの方法でしょう。
結果的に坪単価が40万円台を超えてしまうこともある
上述の通り、坪単価の基準は本体価格です。繰り返しになりますが、本体価格のほかに「付帯工事費」と「諸費用」で30%も別途支払いが発生します。したがって、坪単価40万円台後半と表示されている場合は、結果的に40万円台を超えてしまうこともありえます。「坪単価40万円の家にかかる費用」で計算した例を、あらためて見てみましょう。坪単価49万円で40坪の建物を建てると、本体価格は1,960万円になります。ところが実際には、30％加算した額が必要なのはすでに説明した通りです。ということは「総額2,800万円÷40坪」で、実質的な坪単価は49万円ではなく、70万円になると考えられますね。実際には付帯工事費と諸費用は坪単価に含めませんが、提示されている坪単価よりも30%も多く支払うことは、もう一度しっかり頭に入れておきましょう。
まとめ
今まで坪単価40万円台の注文住宅に不安があった人も、もう間取りや広さについて、しっかりとしたイメージを把握できているはずです。気になる総額や注意点についても、もうなんの問題もないでしょう。次にやることは、各メーカーのカタログを見ながら、実際に依頼するメーカーのイメージを固めていくことです。
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