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坪単価30万円台だとどんな家になる？
この章では、まず坪単価30万円でどんな家が建てられるのか、その特徴をしっかりと掴んでいきます。説明する内容は以下の通りです。
- そもそも坪単価とは？
- 坪単価30万円台の家の特徴
詳しく解説します。
そもそも坪単価とは？
坪単価とは、坪（1坪＝約3.3m2）あたり、どれくらい建築費用がかかるのかを示したものです。坪単価は以下の式で求められます。坪単価＝建築費用（本体価格）÷延床面積ただし、外構工事などの「付帯工事費」とローン手数料などの「諸費用」は、建築費用（本体価格）に含まれていないのが一般的です。したがって、付帯工事費と諸費用を合わせた金額として、総額の約30%程度は別途用意しておかなければなりません。またハウスメーカーによって、本体価格に含まれる工事範囲が異なります。そのため、各社からの見積もりを比較する際は、条件が同じかどうかをしっかりと確認してください。ちなみに2019年フラット35利用者調査※で確認すると、注文住宅の全国平均坪単価は約91万円（約38坪・3,452.4万円）です。 比較すると、坪単価30万円台というのは、全国平均の約1/3しかないことがわかります。※2019年度フラット35利用者調査
坪単価30万円台の家の特徴
注文住宅の全国平均面積約40坪で計算すると、坪単価30万円の場合、建築費用は約1,200万円です。もう少し予算を抑えたいのなら、30坪まで面積を落とせば、建築費用は900万円で収まります。かりに坪単価を40万円まで引き上げると、建築費用は1,600万円となり、その差はおおよそ400万円です。坪単価40万円の場合、「間取りだけ」「内装仕上げだけ」というようにポイントを絞れば、ある程度希望を取り入れることも可能です。一方坪単価30万円になると、自分の希望を盛り込む余地はほとんどないと考えてください。建物の形状や間取りは、メーカーがあらかじめ用意しているプランをもとに多少変更ができる程度だと割り切りましょう。また壁紙や床材・キッチン・給湯器などグレードが選べるものは、すべて標準仕様が基本です。もちろん、設備・内装材のアップグレードやオプション品は、基本的にNGとなります。とはいえローコスト住宅は、できるだけ見た目に影響を与えない部分のコストカットが基本です。したがって外装・内装のクオリティは十分高く、坪単価30万円といえども、生活に大きな不満の出るようなことは少ないでしょう。
坪単価30万円のローコスト住宅はどんな人にオススメ？
坪単価30万円のローコスト住宅は、以下のような人にオススメです。
- なによりも予算優先
- 毎月の支払い負担を減らしたい
- 内装や間取りにあまりこだわらない
- 建て替えを視野に入れている
いうまでもなく、坪単価30万円で建てられるローコスト住宅最大のメリットは、金銭的負担の少なさでしょう。のちほど実際に計算してみますが、坪40万円の注文住宅と比較すると、毎月の支払額は軽く1万円以上変わってきます。また将来的に建て替えを検討している人にも、坪単価30万円のローコスト住宅はオススメです。「せっかく建てるのに建て替えなんて……」と思うかもしれませんが、15年もすれば子どもも独立して、現在の部屋数が必要なくなる可能性はかなり高いでしょう。現在の住宅は子どもが独立するまでと割り切り、その後はライフスタイルに合わせて柔軟に対応したい人には、坪単価30万円のローコスト住宅は非常に合理的な選択といえます。
坪単価30万円台の家に必要な費用を解説
ここからは坪単価30万円台の家に必要な費用について、以下の3点を解説します。
- 家を建てる際にかかる費用と坪単価
- 坪単価30万円の家にかかる費用
- さらに建築費用を安くするコツ
家を建てる際にかかる費用と坪単価
よくチラシなどに大きく載せられている建築費用（本体価格）ですが、じつはそれだけ払っても住宅は建てられません。建築費用以外にも、「付帯工事費（別途工事ともよばれる）」と「諸費用」が必要になります。付帯工事費と諸費用の主な内訳は以下の通りです。
- 付帯工事費：外構工事・地盤改良工事・水道引き込み工事・仮設工事など
- 諸費用：登記費用・住宅ローン手数料・地鎮祭費用・火災保険料など
割合としては、建築費用70%・付帯工事費20%・諸費用10%を目安に考えてください。かりに建築費用が700万円だとしたら、付帯工事費200万円、諸頻用が100万円かかるということです。また上記に挙げた付帯工事費の内容が、一部建築費用に含まれているケースもあります。建築費用と付帯工事費の明確な区分けルールが決まっていないので、各メーカーが独自に決めているのが実情です。したがって、坪単価や本体価格の見かけ上の安さには、安易に飛びつかないでください。必ず内訳を確認して、同一条件で比較するようにしましょう。
坪単価30万円の家にかかる費用
この章では、坪単価30万円の注文住宅にかかる費用を、実際にシミュレーションして確認していきます。なお、坪40万円のシミュレーションもして、坪単価10万円の差額でどのくらい負担が変わってくるのかも一緒にチェックしてみましょう。
坪単価30万円の場合：40坪、建築費用1,200万円、土地1,000万円
（返済期間35年・元利均等返済・ボーナスなし・変動金利0.475%）
- 毎月の返済額：56,866円
- 年間返済額：682,392円
- 総返済額：23,883,720円
坪単価40万円の場合：40坪、建築費用1,600万円、土地1,000万円
（返済期間35年・元利均等返済・ボーナスなし・変動金利0.475%）
- 毎月の返済額：67,205円
- 年間返済額：806,460円
- 総返済額： 28,226,100円
坪単価30万円と40万円の差
坪単価30万円と40万円の差は、毎月約1万円です。月1万円と聞けばあまり大差ないような気もしますが、35年間の総額で考えると、その差はおおよそ430万円にもなります。もしかすると、35年間で430万円という価格差をどう捉えるかには、個人差があるかもしれません。ただもしもあなたが、上述の「坪単価30万円のローコスト住宅はどんな人にオススメ？」に当てはまるのであれば、ムリせず坪単価30万円前半に費用を抑えておいた方が無難です。※三井住友銀行「住宅ローンシミュレーション」
さらに建築費用を安くするコツ
上述の通り、坪単価30万円といえばかなり下限に近い金額ですが、工夫しだいでさらに建築費用を抑えることも可能です。建築費用を抑える基本方針は、以下の5点になります。
- 長方形か正方形にする
- 屋根は片流れか切妻
- 間仕切りを減らす
- 窓の数を減らす
- 水回りをできるだけまとめる
詳しく解説します。
長方形か正方形にする
建物の形は長方形か正方形にして、できるだけ凸凹をなくします。凸凹が多いと、基礎や外壁が複雑になり、余計な材料と工賃が発生するからです。そういう意味では、よくある2階のベランダなども止めたほうが良いでしょう。また同じ延床面積なら、平屋よりも基礎面積が少なくて済む2階建てが割安です。ただし3階になると構造計算が必要になり、制限が多くなるのでかえって高くつきます。やはりシンプルな2階建てがベストといえるでしょう。
屋根は片流れか切妻
屋根は「片流れ」か「切妻」が、もっとも割安に工事ができます。なかでも外壁の高さが、全面で均等な切妻がベストです。ただし片側が高い「片流れ」の場合、高い方の外壁に窓をつけて採光を確保することもできます。狭小住宅ではぜひ積極的に取り入れていきましょう。
間仕切りを減らす
外壁と同様に間取りもシンプルにして、余計な間仕切りやドアを減らしましょう。極端な話、部屋を区切らずに間仕切りがなければ、内装工事費はかなり削減できます。現実的に間仕切りをすべてなくすのは困難だとしても、こまかく区切った子ども部屋が本当に必要かどうかは、事前に良く検討すべきです。子ども部屋が必要なのは、個室での勉強が必要な期間だけで、実質10年にも届きません。であれば、カーテンや可動式間仕切りで対応するのも良いアイディアだと思います。
窓の数を減らす
窓の設置には、外壁を開口して、さらに周辺を必ず補強しなくてはいけません。その分余計なコストがかかりますので、最低限必要な窓以外は取りつけない方が当然建築費を削減できます。ただし最近は、高機能な家が多く、窓の性能自体を落とすことはオススメできません。樹脂ペアガラスをアルミサッシにするようなコストダウンは絶対に止めましょう。またいくら窓を減らすといっても、採光や換気に影響が出るのは問題です。天窓や明り取り窓を高所に設置するなどして、快適空間をスポイルすることのないように計画してください。
水回りをできるだけまとめる
建築コストを削減したいのならば、台所や洗面所などの水回りをできるだけ近くにまとめましょう。水回りが点在していると、配管経路が複雑になり、配管工事費が割高になります。そういう意味では、2階のトイレに関してもきちんと検討するべきです。なんといっても、トイレ設置には1カ所あたり約40〜60万円ほどかかります。家族が4人以上ならば別ですが、夫婦ふたりもしくは3人家族なら、2階のトイレはなくても問題ないでしょう。
ローコスト住宅を建てる際の注意点
この章で紹介する「ローコスト住宅を建てる際の注意点」は、以下の3点です。
- オプション費用など、追加費用がかさむことも
- 将来にわたってのコストも考えたい
- 建材の質や施工監理には要注意
ひとつずつ詳しく解説します。
オプション費用など、追加費用がかさむことも
30万円台のローコスト住宅は、最初から設定されている「標準仕様」で建てられます。したがって、性能やデザインをもう少しアップグレードしようと思えば、価格は一気に跳ね上がるので注意が必要です。ただし耐震性や断熱性など、住宅の基本性能へ関わる部分には、安易に妥協をするべきでありません。基本性能に関しては、もともと耐震性などが高いプランを用意しているメーカーもあれば、オプションでアップできるメーカーもあります。オプションを増やすと通常の大手ハウスメーカーに依頼するのと大差ないケースもありえるので、どこまでの性能が必要か、事前にしっかりと計画しておいてください。またハウスメーカーのオプション費用は、一般的に割高なケースが多いです。あとから工事できるものは、自分で別発注するのも賢い方法かもしれません。
将来にわたってのコストも考えたい
基本的にオプションやアップグレードはしないといいましたが、将来のメンテナンスを考慮した場合、オプションに切り替えた方がかえって安く済むケースもあります。たとえば標準仕様の外壁「窯業系サイディング」の場合、7〜10年ごとに目地や塗装のメンテナンスが必要です。一方、耐候性コーティングを施した外壁タイルならば、30年間メンテナンスがほぼ必要ありません。両者の価格差は100〜150万円以上になりますが、メンテナンス費用もおそらく100万円を超えてくるでしょう。どちらを選ぶかは、メンテナンスも手間も加味したトータルのコストで比較してください。
建材の質や施工監理には要注意
ローコスト住宅を選んだ場合、建材の質や施工監理には注意が必要です。もちろんローコスト住宅が、常に粗悪品を使っているという意味ではありません。しかし、多少なりともグレードの低い建材を使っているとしたら、本来の断熱性や強度を発揮できていないことも考えられます。また薄利多売の性質が強いローコスト住宅では、現場監督が同時にたくさんの現場をかけもちしているケースが多いものです。すると、現場監督が常駐していればすぐに対応できるようなトラブルも、完全に解決しないまま工事が進んでしまう危険性もあります。またローコスト住宅は工事単価が安いので、どうしても腕のいい施工会社を確保しにくいという構造的な問題も抱えています。建材や施工管理には過剰な期待をもたずに、施主みずから定期的に現場へ顔を出して、工事内容を適時写真に収めておくのも効果的です。
まとめ
30万円の坪単価に不安を感じていた人も、坪単価30万円でどういう家が建つか・必要な建築費用総額と建築費用をさらに抑えるポイントなどについて、おおまかなイメージを掴んでいただけたと思います。坪単価30万円というのは、ほぼ下限に当たる予算です。それゆえに注意すべき点もたくさんありますが、当記事ではローコスト住宅を建てる際の注意点についてもじっくりと解説してきました。ここまでくれば、あとはカタログを見ながら実際の建築例やハウスメーカーの特徴について、じっくりと調べていくだけです。
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