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長期優良住宅とは？
長期優良住宅とは、一定の基準を満たす住宅に対する優遇制度です。この章では、長期優良住宅認定制度について解説します。
長期優良住宅認定制度の認定を受けた住宅
長期優良住宅とは「長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅」のことをいいます。2008年12月5日に制定された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいた制度で、長期優良住宅に認定されるためのさまざまな基準が設けられました。長期優良住宅の認定基準は、次のとおりです。（国土交通省「長期優良住宅のホームページ」より）
- 住宅の構造および設備について長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられていること
- 住宅の面積が良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること
- 地域の居住環境の維持・向上に配慮されたものであること
- 維持保全計画が適切なものであること
長期優良住宅に住むには？
長期優良住宅の認定条件は、新築かリフォームかによって内容が異なります。ここでは新築一戸建ての場合の認定条件を確認しましょう。
長期優良住宅の認定基準
長期優良住宅の認定基準にはいくつかの項目があり、以下の項目ごとに等級や基準値が定められています。
| 項目 | 等級や基準値 |
| 耐震性 | 耐震等級2以上が必要 |
| 省エネルギー性 | 省エネルギー対策等級4相当の、必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。 |
| 維持管理・更新の容易性 | 維持管理対策等級3総統が必要。 |
| 劣化対策 | 劣化対策等級3総統に加えて、良好な居住水準を確保するために必要な一定基準の規模を有すること |
| 維持保全計画 | 10年ごとに点検を実施。定期的な点検・補修などに関する計画の策定が必要 |
| 住戸面積 | 一戸建て住宅の場合、75㎡以上かつ少なくとも一階の床面積が40㎡以上（階段部分を除く面積） |
| 居住環境 | 地区計画、景観計画、条例による町並みなどの計画、建築協定、景観協定などの区域内の場合は、調和をはかる |
長期優良住宅のメリット・デメリット
次に長期優良住宅のメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。
メリット
長期優良住宅のメリットは次のとおりです。
- 住宅ローン控除の拡充
- 不動産取得税の減税
- 登録免許税の税率引き下げ
- 固定資産税の減税
それぞれについて一般住宅との違いを表にまとめると、次のようになります。
| 長期優良住宅 | 一般住宅 | |
| 住宅ローン控除の対象になる借入限度額 | 5000万円 | 4000万円 |
| 不動産取得税の控除額 | 1300万円 | 1200万円 |
| 登録免許税の税率 | 保存登記0.1％ 移転登記0.2％（一戸建て） | 保存登記0.15％ 移転登記0.3％（一戸建て） |
| 固定資産税の減額期間 | 一戸建て 5年間 | 一戸建て 3年間 |
このほかにも以下のようなメリットがあります。
住宅ローン金利の優遇
長期優良住宅は、住宅ローン商品である「フラット35」の金利が優遇される点もメリットの一つです。フラット35は、一定の技術基準を満たすと利用できる【フラット35】Sというプランがあります。【フラット35】SはABふたつのプランに分かれており、Aは借入金利の引き下げ期間が当初10年間、Bは借入金利の引き下げ期間が当初5年間となっています。長期優良住宅なら、この【フラット35】Sの金利プランA・Bのうち、優遇の高いAが適用されるのです。ただし【フラット35】Sの適用を受けるためには、2021年3月31日までに申し込む必要があります。
地震保険料の割引
長期優良住宅の認定を受けるためには、耐震等級が2以上でなければなりません。ですので、長期優良住宅の認定を受けた住宅の場合は、必ず地震保険料の割引条件を満たしていることになります。割引率は耐震等級に応じて異なり、耐震等級2で30%割引、耐震等級3で50%割引となっています。
売却するときの付加価値
住宅は年数が経過するほどその価値が下がります。これまでは「築年数が20年以上経過するとその価値は0になる」とさえ言われていたほどです。しかし最近では、長期優良住宅をはじめとして高品質かつ耐久性の高い住宅が普及してきたため、築年数が経過したとしても価値を保つことが可能になりました。そのなかでも長期優良住宅は高品質の証拠であり、将来の売却時の価格が高くなる可能性があります。
デメリット
良いことばかりに思える長期優良住宅ですが、デメリットもあります。
工期が延びる
長期優良住宅を建てるためには、一般の住宅を建てるよりも数週間～1ヶ月、場合によってはそれ以上の期間が必要になります。構造計算や各所への申請をして、認定通知書が交付されてからでないと工事の着工ができないからです。少しでも早く新居を立てたいという人は、長期優良住宅の経験が豊富なハウスメーカーや工務店、設計事務所に相談すると、申請手続がスムーズに行われるため、完成までの期間が短縮できるかもしれません。
建てるのにコストがかかる
長期優良住宅は高品質ですので、建てるためにはそれなりの費用がかかります。とはいえ、住宅の品質が上がっている現在では、長期優良住宅に限らず水準の高い住まいがほとんどです。長期優良住宅とそれ以外の住宅の費用の差は、それほど大きくないと考えて良いでしょう。
完成してからもコストがかかる
「長期優良住宅の認定基準」の項目で、「最低でも10年ごとに点検しなければいけない」と紹介したように、長期優良住宅は最低10年ごとにメンテナンスが必要で、もちろんその分費用がかかります。一般的なハウスメーカーの多くが長期に渡る無料点検やメンテナンスなどといったアフターサービスを充実させている一方、ローコスト住宅を扱うハウスメーカーはアフターサービスが手薄になりがちです。もしメンテナンス費用を節約しようと思うなら、無料点検期間の長いハウスメーカーを検討してもよいでしょう。
申請にも費用がかかる
長期優良住宅の申請には費用がかかります。ハウスメーカーによって異なりますが、申請費用が数十万円になることもあります。
ローコスト住宅でも長期優良住宅の認定は受けられる
いまやローコスト住宅でも長期優良住宅の基準に適合している住宅がほとんどです。ここでは、長期優良住宅が標準仕様となっている場合と、オプション扱いになる場合に分けて解説します。なかには長期優良住宅に対応していないメーカーもありますので、その理由についても確認しましょう。
標準仕様が長期優良住宅となっている場合
ローコスト住宅を扱うハウスメーカーのなかには、タマホームやアイフルホームのように長期優良住宅を標準仕様としているところもあります。その場合は、追加費用は不要で長期優良住宅の建築が可能です。まずはハウスメーカーの住宅カタログを取り寄せて、長期優良住宅に対応しているかどうかを確認しましょう。
長期優良住宅の認定を受けるには追加費用がかかる場合
長期優良住宅が標準仕様ではない場合でも、オプションとして追加費用を支払えば対応してくれるハウスメーカーもあります。参考までに、あるハウスメーカーの長期優良住宅のためにかかる追加費用を紹介します。
- 延床面積×10,000円/坪＋消費税
- 地盤補強工事（地耐力30KN確保のため）800,000円（仮）
- 技術的審査・認定申請費用 200,000円
追加費用の金額が大きくなるほど、ローコスト住宅の「低価格」というメリットが小さくなってしまう点には注意が必要です。
長期優良住宅には対応していないローコスト住宅もある
ローコスト住宅を扱うハウスメーカーのなかには、長期優良住宅に対応していないメーカーもあります。その理由は、長期優良住宅のデメリットにあります。長期優良住宅を申請するための工期の長さや申請コストは、ローコスト住宅の魅力である「工期の短さ」や「低価格」を失わせるものだからです。長期優良住宅に対応していないハウスメーカーだからといって、決して住宅の品質が悪いわけではありません。ローコスト住宅のメリットである「低価格」「短工期」を最大限に活かすために、長期優良住宅に対応しないハウスメーカーもあるということです。
ローコスト住宅で長期優良住宅を建てるときの注意点
ここまでは長期優良住宅のメリットとデメリットについて解説しました。ここからは、ローコスト住宅を扱うハウスメーカーで長期優良住宅を建てるときの注意点を解説します。
申請費用や点検費用がかかる
長期優良住宅の申請には以下のふたつの費用がかかります。
- 所管行政庁への申請費用
- ハウスメーカーへの手数料
長期優良住宅の認定は、着工前に、所管行政庁（都道府県または市区町村）に申請します。この申請の際に行政庁に支払うのが、認定申請費用（手数料）です。金額は住戸面積や条件ごとに異なりますので、各都道府県または市区町村に確認しましょう。また長期優良住宅の申請手続きは自分でもできますが、手間がかかるため一般的にはハウスメーカーが行います。ほとんどの場合、申請をハウスメーカーに任せる際は、ハウスメーカーに手数料を支払わなければなりません。さらに建ててからもメンテナンスや維持のための費用がかかります。詳しくは「完成してからもコストがかかる」の項目で解説したとおりです。
工期が長くなる
長期優良住宅を建てるためには、工事着工前に申請が必要です。流れをかんたんにまとめると、次のようになります。
- 長期優良住宅建築等計画を作成し、事前審査を依頼する（申請）
- 登録住宅性能評価機関が技術審査をし、適合証が交付される
- 所轄行政庁に認定の申請をし、認定通知書の交付を受ける
このように認定通知書を交付されてからでないと工事の着工ができません。そのため長期優良住宅でない住宅と比べて着工までに時間がかかり、工期が長くなってしまうのです。
ハウスメーカーに相談を
上述したとおり、長期優良住宅には、申請費用や建築費用が高くなる、工期が長くなることなどといった注意点があります。そもそも長期優良住宅にできるのか、工期はどのくらいでプラスの費用はいくらかかるのか、ハウスメーカーに相談することをおすすめします。まだ目当てのハウスメーカーが決まっていない人は、まずは住宅メーカーのカタログを取り寄せ比較することから始めましょう。カタログを読めば、長期優良住宅に対応しているかどうかがある程度判断できるはずです。また、費用や内容の比較・検討のために、見積もりは複数の会社に依頼することをおすすめします。
まとめ
2021年現在、ほとんどの注文住宅は、長期優良住宅に適合する高い性能をもっています。つまり、ローコスト住宅を扱うハウスメーカーでも長期優良住宅を建てられるということです。長期優良住宅には、税制面などでメリットがある一方、コストがかかるというデメリットもあります。建築費用や申請費用が高くなると、ローコスト住宅のメリットが失われるかもしれません。そのため長期優良住宅の申請を出すべきかどうかは、メリット・デメリットを踏まえて十分に検討してから決める必要があります。
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