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ローコスト住宅は「建物」のみの値段で土地は別
ローコスト住宅の最大のメリットは「価格の安さ」です。しかしその価格には「土地代」は含まれていません。この章では、ローコスト住宅と土地の価格の関係について解説します。
ローコスト住宅と土地の価格は別物
建売住宅を除いて、ハウスメーカーが提示する金額は家の本体価格であることがほとんどです。家の本体価格とは「建物そのものの価格」のことをいいます。外構工事や屋外給排水工事、付帯工事、上下水道やガスの引き込み費用などは含まれません。つまり実際に家を建てる場合には、建物本体価格とあわせて、そこに含まれていないさまざまな費用が必要になります。もちろん、土地代も別途必要です。本体価格に含まれる範囲についてはハウスメーカーによって異なりますので、各ハウスメーカーに確認するとよいでしょう。なお、明確な定義はないものの、ローコスト住宅の価格は坪単価30万円～50万円台が一般的です。ローコスト住宅のなかには本体価格が1000万円以下の超ローコスト住宅もあります。
土地次第では別途費用が発生
先ほど述べたとおり、ローコスト住宅は本体価格が安くても土地代が別途必要です。土地代が高額であればマイホームにかかる総費用は高くなりますし、土地代が安くても地盤が弱いなど土地の状態が良くなければ別途費用がかかります。以下、詳しく説明します。
地質調査費用・地盤改良費用
住宅を建てる前にしなければならないことのひとつが、土地の状態を調べることです。いくら耐震性や耐久性の高い住宅を建てても、土地の地耐力が弱く地盤沈下してしまったら意味がありません。そこで行われるのが地盤調査です。地盤調査は法律で決まっているものではありませんが、ハウスメーカーが瑕疵担保保険を申し込む際に必要なため、家を建てる前にはまず地盤調査が行われるのが一般的です。地盤調査にはいくつか種類があります。SWS試験と呼ばれているスウェーデン式サウンディング調査、ボーリング調査、表面波探査法です。どの調査をするかによって費用が変わります。金額は3万円から15万円程度と幅があります。地盤調査の結果、地盤が弱いと判断されたら地盤改良工事をしなければなりません。地盤改良工事は、表層改良工法、柱状改良工法、鋼管杭工法の3種類です。地盤改良工事にかかる費用を床面積20坪ほどで比べてみると、表層改良工法は約50万円、柱状改良工法と鋼管杭工法では50本以上を４ｍ注入した場合で約100万円になります。柱を打ち込む深さなどによって金額は異なります。
土地代はどう想定すれば良い？
土地代がいくらかかるかによってマイホームを建てるための総予算は大きく変わります。この章では、希望エリアの決め方と、土地代の相場の調べ方について解説します。
希望エリアの決め方
これから暮らす街やエリアを決める土地選びは、マイホームづくりの重大なポイントです。以下のようなポイントを確認しましょう。
- 土地のあるエリアの特徴
- 通勤や通学の利便性
- 最寄り駅への交通アクセス
- 買い物施設までの距離
- 公共施設までの距離
- 再開発の予定の有無
希望エリアの土地代の相場の調べ方
土地の購入を有利に進めるためには、土地代の相場を調べることも大切です。土地代の相場は、次の4つを参考にして導きます。
- 固定資産税評価額
- 相続税路線価
- 地価公示・地価調査
- 取引事例
以上の4つのうちいずれかを参考に土地代の相場を調べます。なお一つ目の「固定資産税評価額」を参考にする方法は、家族が所有している土地の相場を調べる際に使える方法です。これから購入する土地や他人の土地の相場を調べたい場合には他の3つの方法で行いましょう。
安い土地には理由がある
相場より安い土地があるのは、その土地のどこかに価格を下げるマイナス要因があるからです。土地の価格が安い理由には、次のような要因が考えられます。
- 土地の形が悪い
- 土地が接している道路の幅の条件が悪い
- 傾斜地になっている
- 周りより低い
- 建物に囲まれた旗竿地（はたざおち）
- 地盤が軟弱
- 日当たりが悪い
- 生活の利便性が悪い
これらのマイナス要因によって、同じようなエリアにある土地でも価格が安くなることがあるのです。ただし、これらのなかには工夫によってカバー可能なものもあります。地盤が軟弱であれば地盤改良工事をすることで改善できますし、形の悪い土地であれば、駐車場にしたり庭にしたりすることでプラスに変えることができるでしょう。なお反対に、利便性の良いエリアにある「広く正方形で地盤がしっかりしていて開放感がある」土地は必然的に価格が高くなります。
地方ごとの土地代の相場
地方、都道府県ごとに土地代の相場は異なります。以下が、国土交通省の公示価格を都道府県別にまとめたものです。
| 地方 | 都道府県 | 基準地価平均 | 坪単価平均 |
| 北海道 | 北海道 | 6万8140円/㎡ | 22万5258円/坪 |
| 東北 | 青森 | 3万0145円/㎡ | 9万9655円/坪 |
| 岩手 | 4万2768円/㎡ | 14万1384円/坪 | |
| 宮城 | 13万8598円/㎡ | 45万8176円/坪 | |
| 秋田 | 2万4993円/㎡ | 8万2624円/坪 | |
| 山形 | 3万2633円/㎡ | 10万7880円/坪 | |
| 福島 | 4万0715円/㎡ | 13万4597円/坪 | |
| 関東 | 東京 | 116万0950円/㎡ | 383万7852円/坪 |
| 神奈川 | 25万6107円/㎡ | 84万6634円/坪 | |
| 埼玉 | 16万1670円/㎡ | 53万4448円/坪 | |
| 千葉 | 12万7920円/㎡ | 42万2876円/坪 | |
| 茨城 | 3万4973円/㎡ | 11万5615円/坪 | |
| 栃木 | 4万2485円/㎡ | 14万0449円/坪 | |
| 群馬 | 4万4467円/㎡ | 14万7000円/坪 | |
| 中部 | 山梨 | 4万2856円/㎡ | 14万1673円/坪 |
| 新潟 | 4万4534円/㎡ | 14万7220円/坪 | |
| 長野 | 4万5734円/㎡ | 15万1189円/坪 | |
| 富山 | 4万9227円/㎡ | 16万2735円/坪 | |
| 石川 | 7万8684円/㎡ | 26万0112円/坪 | |
| 福井 | 5万1549円/㎡ | 17万0411円/坪 | |
| 愛知 | 21万2251円/㎡ | 70万1657円/坪 | |
| 岐阜 | 5万5814円/㎡ | 18万4510円/坪 | |
| 静岡 | 9万0197円/㎡ | 29万8171円/坪 | |
| 近畿 | 三重 | 4万5040円/㎡ | 14万8893円/坪 |
| 大阪 | 33万6458円/㎡ | 111万2260円/坪 | |
| 兵庫 | 16万5721円/㎡ | 54万7841円/坪 | |
| 京都 | 26万6064円/㎡ | 87万9552円/坪 | |
| 滋賀 | 6万2895円/㎡ | 20万7918円/坪 | |
| 奈良 | 8万2586円/㎡ | 27万3012円/坪 | |
| 和歌山 | 5万7297円/㎡ | 18万9414円/坪 | |
| 中国 | 鳥取 | 3万4814円/㎡ | 11万5089円/坪 |
| 島根 | 4万0031円/㎡ | 13万2334円/坪 | |
| 岡山 | 6万3450円/㎡ | 20万9753円/坪 | |
| 広島 | 14万9579円/㎡ | 49万4477円/坪 | |
| 山口 | 4万1298円/㎡ | 13万6524円/坪 | |
| 四国 | 徳島 | 6万0864円/㎡ | 20万1203円/坪 |
| 香川 | 5万5711円/㎡ | 18万4171円/坪 | |
| 愛媛 | 7万1532円/㎡ | 23万6470円/坪 | |
| 高知 | 6万1521円/㎡ | 20万3375円/坪 | |
| 九州 | 福岡 | 17万2541円/㎡ | 57万0385円/坪 |
| 佐賀 | 3万9940円/㎡ | 13万2035円/坪 | |
| 長崎 | 6万8090円/㎡ | 22万5092円/坪 | |
| 熊本 | 9万1861円/㎡ | 30万3675円/坪 | |
| 大分 | 5万8878円/㎡ | 19万4639円/坪 | |
| 宮崎 | 3万9401円/㎡ | 13万0253円/坪 | |
| 鹿児島 | 6万8800円/㎡ | 22万7440円/坪 | |
| 沖縄 | 沖縄 | 13万6818円/㎡ | 45万2291円/坪 |
「フラット35」の利用者調査によると、注文住宅の建物のみを購入する場合、延床面積の全国平均は126.8㎡（＝約38.4坪）となっています。ただし、38坪の土地いっぱいに家を建てられるわけではありません。土地には建ぺい率という規定があり、その土地に対して家を建ててよいとされる建築面積の割合が法律によって決められているのです。建ぺい率は、自治体やその土地に設定されている用途地域ごとに30％から80％の間で決められています。仮に建ぺい率を80％で計算した場合、38坪の家を建てるのに必要な土地の広さは約47坪です。家を建てるのに必要な土地の広さを47坪とすると、土地を購入するために必要な費用は、一番地価が低い秋田県では約388万円、一番地価が高い東京都では5456万円となります。
土地代込みで家を建てるなら最低いくらから？
[[img2]]ローコスト住宅を建てるには、本体工事費のほかに付帯工事費や諸経費、それに加えて土地代が必要です。ここからは、土地代込みで家を建てるときの費用はどのくらい必要かを解説します。ローコスト住宅を建てる際にかかる費用内訳
ローコスト住宅を建てる際に必要な費用は、本体工事費（建物工事費）が7割、付帯工事費（別途工事費）が2割、契約のための諸経費が1割といわれます。本体工事費に含まれるものは、
- 仮設工事費用
- 基礎工事費用
- 木工事費用
- 屋根・板金工事費用
- 建具工事費用
- 金物工事費用
- ガラス工事費用
- 左官タイル工事費用
- 外装・内装工事費用
です。付帯工事費に含まれるものは、
- 解体工事費
- 土地造成工事費用
- 基礎補強工事関連費用
- 換気工事
- 外構工事
- 造園工事費用
- 空調設備工事費用
- 設計費用
が挙げられます。諸費用には、登記手続きにかかる費用、固定資産税・不動産取得税などの税金関係、住宅ローン手続きにかかる費用、不動産仲介手数料が含まれます。このほかにオプション費用や土地代、引っ越し費用も必要です。
建物のみなら1,000万円台のローコスト住宅も可能
ローコスト住宅の相場は、坪単価30～50万円程度です。坪単価30万円で平均的な延床面積38.4坪の家を建てるとすると、1152万円になります。つまり、建物のみなら1000万円台で建てられるということです。ただし、外構工事やオプションの有無、広さなどによって金額が変わる点には注意しましょう。実際に家を建てる際には、この金額に加えて土地代が必要です。土地の金額によっては、土地代含めて1000万円台で家を建てられるでしょう。ローコスト住宅は、安かろう悪かろうではありません。コスト削減を徹底することで、手頃な価格で品質の良い家を提供しています。とはいえ、大手ハウスメーカーに比べてデザインや設備面に制限があるため、こだわりの家をつくることは難しいのは事実です。予算を抑えながらもある程度の内容で家を建てる選択肢がほしいという人におすすめです。
まとめ
この記事では、ローコスト住宅と土地代の関係について解説しました。ローコスト住宅を扱うハウスメーカーが提示している金額は、総費用ではなく建物のみの金額である場合がほとんどです。土地代や付帯工事費、諸経費が必要な点に注意しましょう。ローコスト住宅なら、土地の価格によっては1000万円台でマイホームを入手できます。まずは注文住宅のカタログを請求して比較検討することがおすすめです。
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