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二世帯住宅を建てる際にかかる費用
まず、二世帯住宅を建てるにはどのくらいの費用がかかるのでしょうか？
二世帯住宅の建築費の相場
二世帯住宅には「完全分離型」と「部分共有型」、「完全同居型」の3つがあり、完全分離型が一番費用は高く、次いで部分共有型、完全同居型の順になっています。具体的な建築費は、どの住宅会社に建築を依頼するのか、どんな仕様、設備にするかで大きく異なりますが、仮に坪単価60万円程度の住宅会社、仕様、設備とすると、完全分離型で1.5倍程度、部分共有型で1.2～1.5倍程度と考えるとよいでしょう。なお、完全同居型は寝室の数が増える分、建物の延床面積が増えるため総額は増えますが、キッチンやお風呂の数等変わらないため、坪単価に変動はないと考えてよいでしょう。例えば、40坪程度の建物を建てると考えると、完全同居型で2,400万円程度、部分共有型で2,880万円程度、完全分離型で3,600万円程度と想定できます。
ローコストの注文住宅はいくらくらいで建つ？
住宅会社の中にはローコストで注文住宅を建てることをウリにしている会社があり、こうした会社の中には坪単価40～50万円程度で建てられるようになっていることもあります。先程の例で考えると、仮に坪単価45万円の住宅会社で40坪の住宅を建てる場合、完全同居型で1,800万円程度、部分共有型で2,160万円程度、完全同居型で2,700万円程度の費用で建てられる計算となります。ローコスト住宅は、確かに費用を抑えるために素材や設備を安価で利用できるものにしているのが一般的ですが、最近のものであれば、安価でも性能や耐久性が十分高いものが多いです。例えば、耐震性能に関していえば、そもそも耐震等級1以上でないと新築住宅を建てることができませんが、耐震等級1あれば、仮に震度7の地震が起こったとしても建物が倒壊できない耐震性を持つものとされています。また、ローコスト住宅では仕様や設備を安価で利用できるものを採用しているのはもちろんですが、広告費や人件費を絞ったり、素材を大量発注したりする経営努力をしているのが一般的で、必ずしもローコスト住宅=低品質な住宅ではないということを意識しておくとよいでしょう。
住宅ローンの返済イメージ
二世帯住宅を建てて住宅ローンを返済していく場合、親世帯と子世帯とでどのように返済していくかをあらかじめ話し合っておく必要があります。例えば、1,000万円の土地の上に2,500万円の二世帯住宅を建て、頭金なしで住宅ローンを組む場合、借入額3,500万円だと金利1%、借入期間35年で毎月約9.8万円の返済ですが、折版して1,750万円の借り入れとする場合、返済額は約4.9万円となります。もちろん、返済額は建物の価格や土地の価格によっても変わってくるため、親世帯と子世帯でそれぞれ毎月いくら程度くらいまでなら返済できるのかを話し合ったうえで、全体の予算を決めておくことが大切だといえるでしょう。
ローコストの二世帯住宅はどんな家？
ここでは、ローコストで建てられた二世帯住宅の実例を元に、費用を抑えてどんな二世帯住宅を建てられるのかを見ていきたいと思います。
延床面積37坪、2,000万円以下で建てられたローコスト二世帯住宅
この事例は、35坪程度の土地の上に約37坪のローコスト二世帯住宅を建築費2,000万円以下で建てたものです。完全同居型の二世帯住宅となっており、LDKの広さは20帖以上と、親世帯と子世帯が一緒に居ても窮屈にならない広さです。また、トイレや洗面脱衣所等、一つ一つの設備を広く取っており家の中でゆったりと過ごせる間取りとなっていることが分かります。この物件のポイントの一つは、小さな土地の上に二世帯住宅を建てているということでしょう。土地の価格はエリアごとに坪単価が形成されていくもので、特に立地の良い場所に土地を買おうと思えば、土地の広さが大きければ大きい程費用が高くなってしまいます。二世帯住宅は建物が大きくなりやすく、このためそれを建てる土地も広いものを用意する必要があり、総額が高くなる傾向にあります。この事例では、建物を完全同居型とすることで建築費を安く抑えただけでなく、土地の敷地面積も小さくすることで総額を安く抑えることに成功しています。もちろん、建物の中も安いからといって住みにくさを感じさせることは全くありません。
二世帯住宅をローコストに建てる方法やコツ
ここでは、二世帯住宅をローコストで建てる方法やコツをご紹介していきたいと思います。ここでご紹介するのは、以下のような方法です。
- 坪数を抑える
- 共有部分を増やす
- シンプルな間取りや形状にする
- 不必要な設備をつけない
- 建築会社を吟味する
それぞれ見ていきましょう。
坪数を抑える
当然ではありますが、建物の面積が広くなればそれだけ建築費は高くなってしまいます。まずは不必要な部屋を減らすなどして坪数を抑えることを考えてみましょう。とはいえ、単に坪数を小さくすればよいという訳ではなく、建物を建てた後はそこで暮らしていくのですから、必要な部分は広く作ることが大切です。例えば、寝室の広さは4.5畳程度あればベッドを置いたり布団を敷いたりしても十分な程度の広さではありますが、人によっては狭く感じることがあるでしょう。実際に4.5畳や6畳の部屋を見てみて、どの程度の広さがあればよいのか体感しておくことをおすすめします。また、2階建の建物にする場合、階段を設ける必要がありますが、階段の下の部分は通常デッドスペースとなってしまいます。この部分を部屋の一部としたり、収納としたりするなど、効果的に活用することを考えるとよいでしょう。
共有部分を増やす
冒頭でお伝えした通り、二世帯住宅には完全分離型と部分共有型、完全同居型の3つのパターンがあり、共有する部分が増える程、建築費を安く抑えることができます。建築費のことだけを考えるのであれば、完全同居型とするのがよいでしょうが、それぞれのプライバシーを考慮したいのであれば、その部分のみ共有とするなど工夫することで、お互いの意思を尊重しつつ、費用を抑えた二世帯住宅にすることができるでしょう。以下、共有する場所ごとの建築費の違いなどご紹介していきます。
玄関を共有した場合
玄関を共有して、玄関から先は完全に分離しているというタイプの場合、完全分離型の二世帯住宅と比べて、玄関やロビーを2つ設置する必要がないというメリットがあります。玄関自体の費用が不要になる他、通常玄関ロビーには2～3坪程度の広さが必要になりますから、それだけで200万円程度は建築費を安くできることになります。
ダイニング・キッチンを共有した場合
ダイニングやキッチンを共有とした場合、キッチンが1つで済むのに加えて、一般的な住宅で最も大きくなるダイニング・キッチン部分を1つの家の中に2つ設ける必要がなくなります。仮にキッチンの費用を100万円、ダイニング・キッチン部分の広さを15畳程度と想定すると、500万円～600万円程度は費用を安く抑えられる計算になります。
水まわりを共有した場合
また、洗面脱衣所やお風呂、トイレ等水回りを共有する効果も大きいです。一般的に、洗面脱衣所やお風呂の広さは2畳程度、トイレは1畳程度ですので、この部分の面積がいらなくなるだけでも150万円程度は費用を安く抑えられるでしょう。また、洗面脱衣所やお風呂、トイレの設備費用で少なくとも100万円程度はかかることを考えると、水回りを共有することで合計200～250万円程度費用を安く抑えられる計算となります。
シンプルな間取りや形状にする
二世帯住宅に限らず、シンプルな間取りや形状にすることで費用を安く抑えることができます。まず、間取りが凸凹してしまうと、それだけ壁の面積が大きくなってしまい、建築費が高くなる原因となります。また、建物の形状は長方形より正方形に近い方が壁量を少なくできるため、これも建築費を安く抑えられることにつながります。さらに、住宅の内、コンクリートを用いる基礎の部分や屋根材を使う屋根部分は費用が高くなりやすく、この部分の面積をできるだけ少なくすることで建築費を安くできます。基礎部分を屋根部分の面積を一番小さくできる間取りは、1階部分と2階部分の形が全く同じ総2階の間取りです。これらをまとめると、間取りを工夫して建築費を安くするためには「できるだけ凸凹がなく正方形に近い総2階の建物に近づけること」ということになります。実際、先にご紹介したローコストの二世帯住宅の間取りを見てみると、この形にかなり近いことが分かります。
不必要な設備をつけない
家を新築するとなると、キッチンやお風呂、洗面脱衣所などいろいろとこだわりたくなるものですが、不必要な設備はできるだけつけないようにしましょう。当然のことですが、設備をつけてしまうとそれだけ費用がかかってしまいます。もちろん、必要な設備であればローコストといえどもつけるべきですが、不要なものにお金をかけてしまっては問題です。計画の段階で何が必要かをまとめたうえで、どんな設備をつけるかを決めていくとよいでしょう。
建築会社を吟味する
同じ住宅会社を建てるのでも、建築を依頼する建築会社によって価格は変わります。これは、主に建築会社が同じ設備を大量発注することで費用を安くしていたり、安く仕入れらえるルートを持っていたりすることが原因です。また、不必要に広告や人件費にお金をかけていることが原因で、結果として建築費が高くなってしまっているケースもあります。同じような間取りの設計を依頼する場合でも、基本的には1社にだけ見積もりをお願いするのではなく、複数の住宅会社に当たってみることをおすすめします。
将来のコストも考えよう
住宅を建てる際には建築時だけでなく、将来のコストも併せて考えることが重要です。特に二世帯住宅の場合は、親世帯と子世帯とでどのように分担するかといった問題も生じます。以下、二世帯住宅における将来のコストについて見ていきたいと思います。
居住中のランニングコスト
居住中のランニングコストとしては、毎月発生する水道光熱費やインターネット利用料の他、住宅に不具合が生じたときの修繕費用等があります。特に外壁や屋根材については、10年程度に1回、塗り替えする必要があり、これには100万円以上の費用がかかることもある点に注意が必要です。また、こうした費用について、親世帯と子世帯がどのくらいの割合で負担するかについて、後々トラブルになることのないよう、あらかじめ決めておくようにしましょう。
税金面
また、居住中に発生する費用として固定資産税や都市計画税があります。固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点の不動産に対して課されるもので、二世帯住宅を建てるにあたり、どちらかの世帯の単独所有にしているのか、または共有持分を持っているのかによって誰に課税されるかが変わってきます。また、将来的に親世帯が亡くなってしまった場合、相続について考える必要がありますが、二世帯住宅で同居していた子世帯については、一定の要件を満たせば土地について80%軽減を受けられる小規模宅地等の特例を利用することができます。この特例は非常に効果の高いものですが、土地も建物も親世帯が100%所有している必要があるため、固定資産税や都市計画税の負担と併せて建築前に計画立てて進めていくことが大切だといえます。
売却時
不動産は、一般的な間取りのものが売却しやすく、特殊性の高い間取りだと売却しづらいものです。そうした視点から考えると、二世帯住宅は特殊性が高く、将来売却を考えるときに売却しづらい物件となりやすいです。将来、売却することも考えるのであれば、設計時にこのことを意識した間取にすることも考えるとよいでしょう。例えば、完全同居型の間取りにしてしまえば、間取り上は親世帯の寝室が1つ増えただけの住宅のため、売却しやすい間取りといえます。その逆に、完全分離型にすると二世帯住宅を探している人だけがターゲットになってしまうため、売却しづらくなってしまいます。ただし、完全分離型の住宅に関しては、玄関を完全に別にして、中で行き来できないようにしてしまえば、片方の部屋を賃貸に出して賃貸収入を得ることも考えられますし、賃貸併用住宅として売却すればターゲットを広げることもできるでしょう。
二世帯住宅は費用が高くなりがちなので注意
二世帯住宅の相場やローコストで建てた実例、ローコストで建てるためのポイント等ご紹介しました。二世帯住宅は費用が高くなりがちなので、設計の段階から、本記事でご紹介したような工夫を取り入れて少しでも費用を安く抑えられるようにするとよいでしょう。とはいえ、最終的にはどの住宅会社に建築を依頼するかで大きく費用は変動するため、必ず複数の住宅会社に見積もりを依頼することをおすすめします。
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