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ローコスト住宅は欠陥が多いって本当？
ローコスト住宅は大手と比較してあまりにも価格が安いので、どうしても安かろう悪かろうというイメージを持たれがちです。しかし、ローコスト住宅の安さにはきちんとした理由があります。ローコストだから欠陥が多いわけでは決してありません。この章では、ローコスト住宅が低価格を実現できる仕組みについて解説します。
ローコスト住宅だからといって欠陥住宅が多いわけではない
上述の通り、ローコスト住宅だから欠陥住宅が多いという事実はありません。たしかにローコスト住宅にも欠陥住宅は存在しますが、大手ハウスメーカーであっても欠陥住宅問題は十分起こりうることです。つまり、後述する「欠陥住宅の原因」が排除されない限り、どの価格帯の住宅でも欠陥住宅が生まれる可能性はあるといえます。
ローコスト住宅が安い理由
ローコスト住宅が安い理由は、主に下記の4点になります。
- 同じ建材の大量発注「材料費の削減」
- プレカットの積極的導入「人件費の削減」
- 全国ネットでの広告をしない「広告費の削減」
- 建材や設備機器「標準仕様の低グレード採用」
ローコスト住宅は価格が安いので、どうしても「建材が粗悪で工事も手抜きしているのではないか」と疑いたくなるものです。たしかにローコスト住宅である以上、安価な建材を使用し人件費も極限まで抑えています。しかし、どちらも欠陥に直結する劣悪なものでは決してなく、むしろムダなコストを排除した立派な企業努力です。広告に関しても、全国ネットのテレビでCMをバンバン流すことはほとんどありません。とにかく、ローコスト住宅の価格が安いのは、きちんとした理由があることを覚えておいてください。
そもそも欠陥住宅とは？
欠陥住宅と一言でいっても、実際はトラブルの場所と程度によって、「欠陥」と「不具合」に分類されます。ここでは、欠陥住宅とはそもそもどういう状態を指すのか、法律上の概念も確認しながら、きちんと定義づけていきましょう。
住宅における欠陥の定義と具体例
民法では、完成した建物がその本来の性質を満たしていない状況を「契約不適合」といいます。契約不適合は、いわゆる「欠陥」と同じ意味だと考えて差し支えありません。さらに品確法（住宅品質確保促進法）を見ると、「欠陥」のことを「瑕疵」（かし）という言葉で表現しています。同法により、新築住宅を提供する住宅会社は、引き渡し後（もしくは住宅完成後）から10年間の瑕疵担保責任を施主に保証しなければなりません。注文住宅（工事請負契約）における瑕疵担保責任の内容は、下記の4点です。
- 瑕疵の補修
- 損害賠償
- 契約解除※
- 代金減額
※契約解除できるのは、2020年4月1日以降に建物建築請負契約を締結した場合のみただし、瑕疵担保責任における瑕疵とは、下記のような「構造上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」に限定されています。木造住宅の場合は下記の場所が対象※です。
- 構造上主要な部分：壁、柱、床版、基礎など
- 雨水の侵入を防止する部分：屋根、開口部など
※一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会「住宅瑕疵担保責任の範囲」
一方、家の不具合とは？
上述の通り、重要性の高い場所の欠陥（瑕疵）に対しては、引き渡し後10年間の保証責任が発生します。一方で、住宅の欠陥には「不具合」とよばれる比較的軽微なものもあります。しかし、「構造上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」以外の場所に発生した軽微な欠陥（建具の取り付け不良、壁紙のはがれ、床のキズなど）には、法的保証がありません。ハウスメーカーとの契約で定めた範囲と期間に沿って、アフターサービスで修理をしてもらう形になるでしょう。
注文住宅で欠陥が起こる原因
上述の通り、多くの人が持つであろう「ローコスト住宅は粗悪な建材を使用＝欠陥住宅」というイメージは完全に間違いです。しかし、それでもローコスト住宅で欠陥住宅が発生するのは、「人件費削減による作業員への負担増」と「管理不足」が原因ではないでしょうか。ビジネスですから、ムダな人件費を削減するのは当たり前といえます。しかし、予算の少ないローコスト住宅では、それが過剰な負担になりがちです。現場作業員の報酬を下げればモチベーションも下がります。かといって、報酬据え置きで人数を減らせば、1人あたりの作業量が増えすぎて品質が下がるといった具合です。さらにローコスト住宅の現場監督は、1人で何件もの現場を抱えています。当然現場に行く回数は制限されるので、必要な時に作業員への指示が出せません。そうなると、作業員の知識やスキルの差によって、見えない部分の品質にどうしてもバラつきが出てしまいます。
注文住宅で欠陥を避けるためにできること
さきほどの章では、ローコスト住宅で欠陥住宅が発生する原因について説明しました。この章では、ローコスト注文住宅で欠陥を避けるためにできることを「契約前・着工前・建築中・完成後」に分けて解説していきます。
契約前にできること
欠陥住宅を回避するには、契約前にできることのなかでも、「会社選びにこだわる」ことが本当に重要です。契約前の時点であれば打つ手はたくさんありますので、焦らずにしっかりと準備していきましょう。
会社選びにこだわる
欠陥住宅を掴まないためには、能力があり、相性の良い建築会社を選ぶことに尽きます。なかでも、「施工体制」「現場管理体制」「実績」に関しては、じっくりとチェックをしてください。ハウスメーカーはその規模に関わらず、自社で職人を抱えている会社は基本的にありません。ほぼすべての工程を、協力会社（下請け業者）に委託するのが一般的です。したがって、担当になる協力会社の能力によっては、住宅の質が大きく低下することも考えられます。また、現場監督の担当物件数が多く現場管理の時間が少ないと、慣れていない協力業者の場合、施工の仕上がりが不安です。どういう体制で現場が進められているか、できれば今現在施工中のほかの現場（実績）を何度か見せてもらいましょう。
土地の下調べを入念に行う
土地だけを事前に不動産仲介会社から購入するケースでは、「どういった土地だったのか」をきちんと確認しておかないと危険です。もし購入した土地が元々湿地帯なら、大きな地震が起きると家の傾きや地盤沈下が発生する可能性があります。その場合、軟弱地盤は地盤改良工事を施しても改良しきれないかもしれません。また、購入する土地の「用途地域」を慎重に選ばないと、3階建ての家を建てたかったのにその土地には2階までしか建築が許可されないなどという事態もありえます。できれば、ハウスメーカーのアドバイスを受けながら土地を探した方がトラブルは起きにくいでしょう。
着工前にできること
着工前には、主に契約や支払いに関する以下の対策をおこないます。
- 出来高払いにする
- 契約内容のチェックをプロに依頼する
詳しく解説していきます。
出来高払いにする
注文住宅の場合、下記の通り4回に分けて建築会社へ代金を支払うのが一般的です。
- 契約時：工事代金の10%
- 着工時：工事代金の30%
- 上棟時：工事代金の30%
- 引渡し時：工事代金の30%
しかし、ハウスメーカーの中には①や②の段階で多額の支払いを打診してくる会社もあります。早期入金すると割引してくれると聞けば、つい支払いたくなるものですが、絶対に一括支払いはやめてください。もしかすると、入金した途端に手抜きをしだすかもしれませんし、最悪の場合は倒産してしまうことも考えられます。
契約内容のチェックをプロに依頼する
もし可能であれば、ぜひ弁護士などの専門家に契約書をチェックしてもらってください。契約書はどうしても格式ばった表現になるので、ただでさえ分かりにくい専門的な内容が余計分かりづらくなっています。また、施主に不利な内容に限って、うっかり見過ごしてしまうような小さな字で書かれているものです。数万円の料金を払っても、専門家に内容を確認してもらう価値は十分にあります。その際は契約書だけでなく、下記の書類をすべて見てもらいましょう。
- 工事請負契約書
- 契約約款
- 見積書
- 設計図書（設計図・仕様書・仕上げ表など）
- 工程表
建築内容を特にチェックしてもらいたい場合は、後述するホームインスペクション会社や設計事務所などに依頼するのも良い方法です。
建築中にできること
建築中にも欠陥住宅を防ぐためにできることはたくさんあります。内容としては、主に「建築状況の確認」と「建物の検査」です。
現場の見学、差し入れ
あらたまって確認というわけではありませんが、定期的に現場へ足を運ぶのは良い方法です。工事の進捗状況も把握できますし、実際に作業する人たちの対応で、ある程度仕事の良し悪しが判断できます。また、必要な場所は写真に残しておくと、トラブル時に役立つでしょう。なにより施主が顔を出すことで、作業員に適度な緊張感とやる気が生まれるものです。行く際にはぜひ飲み物などを差し入れてください。単純なようですが、それだけでも作業員のやる気が上昇して、結果良い工事に繋がります。
ホームインスペクションの活用
ローコスト住宅にどうしても不安があるのならば、思い切って「ホームインスペクション」※1を依頼するのもひとつの方法です。ホームインスペクションとは、ホームインスペクター（住宅診断士）の資格を持った建築士が、客観的な立場から住宅の欠陥や劣化（中古の場合）を診断してくれるサービスのことをいいます。費用は会社によって異なりますが、業界大手「さくら事務所ホームインスペクション」※2の場合、チェック5回ベーシックコースで285,000円（税別）、チェック10回のプレミアムコースなら560,000円（税別）です。費用は多少掛かりますが、基礎から完成時の検査立ち会いまでおこなってくれるので、欠陥防止という面ではほぼ100％安心して大丈夫でしょう。ただし、あくまでも第三者機関なので、事前にハウスメーカーから了承を取る必要があります。もしかすると、第三者の介入を嫌がられるかもしれませんが、第三者機関が検査をすることに意味があるので、そこは毅然と申し入れてください。※1：日本ホームインスペクターズ協会 ※2：さくら事務所ホームインスペクション「新築工事チェック」
完成後にできること
建物の良し悪しは、完成をしてはじめて分かる面もあります。完成後にできることは、主に建物のチェックです。ここが最終チェックになりますので、しっかりと抜けがないようにしましょう。
内覧時の徹底チェック
内覧時（竣工検査）は、施主が検査をする最後の検査です。ここでは主に、建物の仕上がり具合を確認します。蛇口から水が出ない、給湯器にエラーが出ているなど、明らかな故障は後回しでも問題ありません。ポイントは、「今確認しておかないと後から手直しをしてもらえなくなる部分」のチェックです。引き渡し後にキズや動作不良を訴えても責任の所在が曖昧ですので、場合によっては有償での対応になるかもしれません。したがって、床のキズや壁紙の汚れ、ドアの動作不良、外壁のひび割れなど、目視できる箇所は特に念入りにチェックしてください。また、ここでは触れませんが、そのほかにもチェックするポイントはたくさんあります。図面や仕様書と、実際の建物に相違がないかをすべて確認してください。
気になる点の撮影や確認
ハウスメーカーの担当者が工程ごとに写真を撮っていますので、引き渡し書類としてアルバムを渡されるはずです。しかし意地の悪い見方をすれば、提出される写真は、きれいな場所だけを選んで撮影しているかもしれません。できる限り、施主側でも写真を撮っておきましょう。引き渡し後にキズや汚れを自分でつけたと言わせないように、内覧時にも必ず複数方向から画像を残しておいてください。
もし注文住宅の欠陥が発覚したら？
これまで解説してきたような予防策を講じても、残念ながら欠陥が発覚することもありえます。その場合は一体どのように対処したら良いのでしょうか。最後にこの章では、欠陥を発見した場合にチェックすべきポイントを3点解説します。
- 建築会社には補修義務がある
- 現場の状況を保存し、売主に連絡
- 紛争処理支援センターに相談
建築会社には補修義務がある
上述の通り、新築住宅を提供した建築会社には、施工が原因による瑕疵（欠陥）に対して、引渡しから10年間無償で補修をする義務が課せられます。ただし、品確法で修繕義務を定めているのは、基礎や柱などの「構造上主要な部分」と屋根や外壁といった「雨水の侵入を防止する部分」の瑕疵だけです。床のキズや設備機器の故障といったものは、メーカーのアフターサービスによる対応になります。また、引き渡し後に運悪くハウスメーカーが倒産した場合でも、問題なく保証は受けられます。住宅を販売する建築会社は、住宅瑕疵担保法により「10年間の瑕疵担保責任に対応できるだけの資金をあらかじめ供託」か「住宅瑕疵保険への加入」※のどちらかを義務づけられているからです。※一般社団法人 住宅金融普及協会「住宅瑕疵担保法」
現場の状況を保存し、売主に連絡
実際に欠陥を発見したら、まずやることは「現場の状況を写真や動画で保存すること」です。保存した画像などは、欠陥の内容を的確に伝えるのにも役立ちます。また、後述する紛争処理に発展した際にも、証拠として必要ですので、多方向からなるべくたくさん保存しておきましょう。画像を確保したら、その後はすぐにハウスメーカーへ連絡をしてください。欠陥の内容にもよりますが、上述の通り、ハウスメーカーには修繕の義務があります。仮に瑕疵担保責任に該当しない軽微な欠陥であっても、アフターサービスできちんと対応してくれるはずです。
紛争処理支援センターに相談
欠陥に対してハウスメーカーがきちんと対応をしてくれない場合は、「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」※1に電話で相談するのも良い方法です。瑕疵担保責任保険つきの住宅であれば、住宅リフォーム・紛争処理支援センターを通じて、弁護士会に設けられた「住宅紛争審査会」※2に調停や仲裁の申し込みが可能です。住宅紛争審査会の調停は、弁護士や建築士といった専門家が担当してくれます。調停の内容は非公開なので、裁判であまり問題を大きくしたくない場合にも利用しやすいです。公式HPを見ると、審査回数は平均約5回、紛争処理の期間は平均で7カ月となっています。また費用が、申請費用の1万円だけというのも非常にありがたいです。費用を掛けず迅速に解決を望むなら、ぜひ一度相談してみると良いでしょう。※公益社団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター・住宅紛争審査会
ローコスト住宅は欠陥住宅ではない
価格の安いローコスト住宅は、どうしても「粗悪な材料を使った手抜き工事」というイメージを持たれがちです。しかし、ローコスト住宅が安いのは、企業努力によるものであり、決して欠陥住宅などではありません。ただし過度なコスト削減によって、現場作業員への負担増加と現場管理不足が起きやすくなっており、結果欠陥が発生するケースは事実としてあります。当記事では、そういった事態を回避する方法をしっかりとお伝えしてきました。もうローコスト注文住宅に対する不安はなくなっているはずです。次は、いろいろなローコスト注文住宅のカタログを取り寄せて、工法や特徴などをきちんと調べてみてください。
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