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1000万円で注文住宅を建てることは可能？
最近は、1,000万円以下で建築できる住宅の広告を、よく見かけるようになりました。あまり安すぎると品質に不安を感じてしまいます。ただ、1,000万円で注文住宅を建てることは十分に可能です。ただし、そのためには少々工夫が必要になります。のちほどローコスト住宅を建てる際のポイントを詳しく解説しますので、まずはローコスト住宅とはどういう住宅なのかを、しっかりと理解してしまいましょう。
建築費1000万円で注文住宅は建てられる
ローコスト住宅に明確な定義はありませんが、一般的に1,000万円〜2,000万円台前半までの住宅を指すことが多いです。坪単価でいえば、30〜50万円が目安となり、大手メーカーの坪単価が70〜80万円であることを考えると、おおよそ40万円ほど安いことになります。ローコスト住宅が安い理由は、主に下記の4点です。
- 間取りを規格化することで、材料費を削減
- プレカット工事を増やすことで、現場の人件費を削減
- 建材と設備機器のグレードを低く設定
- 広告やモデルルームを最小限にする
もちろん、耐震性能や断熱性能など、基本的な住宅性能はクリアーしていますので、安いからといってすぐに壊れてしまうことはありません。そういった意味では、安心して大丈夫です。
1000万円のローコスト住宅のトータル費用は？
ここでは、1,000万円のローコスト住宅に必要な費用の内訳は以下の通りです。
- 本体工事費：1,000万円
- 付帯工事費：200万円
- 諸費用：100万円
- オプション：追加した分だけ増額
※頭金として、本体工事費の10〜30%を自己資金で用意することが多い
| 項目 | 総額に対する割合 | 内容 |
|---|---|---|
| 本体工事費 | 70% | 基礎工事、木工事、屋根工事、外壁工事、建具工事、内部設備工事、内部電気工事など |
| 付帯工事費 | 20% | 造成工事、外構工事、屋外給排水引込工事、屋外ガス、電気引込工事、仮設工事など |
| 諸費用 | 10% | 土地仲介手数料、登記費用、司法書士への報酬、火災、地震保険料、引越し費用など |
| オプション費用 | 注文しただけ増加 | カーテン、防犯カメラ、照明器具、太陽光発電、床暖房など |
よく勘違いされがちですが、広告などで宣伝されている金額に含まれるのは、あくまでも本体工事費だけです。上記の付帯工事費と諸費用は別途支払わなくてはなりません。したがって本体工事費が1,000万円の場合、支払い総額は1,300万円（オプションを除く）です。また、メーカーによっては、付帯工事費の一部を本体価格に含んでいるケースもあるので、支払いの範囲は事前に必ず確認してください。
1000万円のローコストを建てるメリット・デメリット
1,000万円の住宅にはメリットだけでなく、デメリットも相応にあります。ハウスメーカーは、あまりデメリットについて語りたがらないものです。あとから後悔しないためにも、きちんと両面を把握しておきましょう。以下より、メリット・デメリットについて詳しく解説します。
1000万円のローコストを建てるメリット
1000万円のローコスト住宅を建てるメリットは以下の通りです。
- 建築費が安い
- 工期が短い
詳しく解説します。
建築費用が安い
ローコスト住宅最大のメリットは、この「建築費用の安さ」です。建築費用が安ければ、住宅ローンの返済総額と毎月の支払い負担を大きく減らすことが可能です。例えば、大手ハウスメーカーの建築で、本体価格3,000万円と土地購入代金1,000万円、合計4,000万円を借りたとしましょう。（返済期間35年、元利均等返済、ボーナスなし、金利1.5%）その場合、返済総額は5,144万円、毎月の返済は12.3万円※になります。これが1,000万円ローコスト住宅の場合だと、本体価格1,000万円と土地購入代金1,000万円で、合計2,000万円です。（返済条件は同じ）計算すると、総額2,572 万円、毎月の返済6.2万円と、約半分にまで返済金額を圧縮できました。こうなると、金融機関の審査がかなり通りやすくなりますから、自分たちには無理だと諦めていた若い世代でも、購入できる可能性が出てきます。1,000万円住宅は、予算に不安のある人には非常にありがたい存在ではないでしょうか。※フラット35 ローンシュミレーションにて計算
工期が短い
通常大手のハウスメーカーで注文住宅を建てると、工期は4カ月程度掛かります。一方、ローコスト住宅メーカーでは、工期はだいたい2〜3カ月といったところでしょうか。ローコストメーカーの注文住宅は間取りが限定されており、半分規格化されています。つまり工場でのプレカットが増える分、現場作業を減らして、工期短縮を実現しているわけです。工期が短いと、急な事情ですぐに引越しをしたい場合などにも、素早く対応してもらえる可能性が高くなります。
1000万円のローコストを建てるデメリット
1000万円のローコスト住宅を建てるデメリットは以下の通りです。
- 決められることが少ない
- 建築素材や断熱性能が弱いことも
- 長期保証がないことが多い
詳しく解説します。
決められることが少ない
上述の通り、ローコスト住宅は、間取りやプランを半規格化することでローコストを実現しています。住宅の形状は、ほぼ正方形か長方形しか選べませんし、間取りの自由度もあまりありません。キッチンやトイレといった設備機器も、標準仕様はもっともベーシックなグレードで設定されるのが一般的です。
建築素材や耐震性能が弱いことも
設備機器と同様、価格を安く抑えるために、壁材や床材もグレードの低いものを標準仕様にしています。標準仕様のままだと、注文住宅を建てた満足感は正直少ないかもしれません。かといって、オプションを追加すればコストが跳ね上がってしまいます。ローコスト住宅を選ぶなら、あまり素材の質感にはこだわらない方が良いでしょう。ただし、断熱性や耐震性に関しては、あまりにも性能が低いと生活に支障が出ます。中にはタマホーム※のように、ローコストでも最高グレードの「耐震等級3」「断熱等性能等級4」を満たした住宅をラインナップしているメーカーもあるので、希望する住宅の性能については事前にしっかりと確認しておきましょう。※タマホーム「大安心の家」
長期保証がないことが多い
住宅の保証は、コスト削減のためにローコスト住宅が削らざるを得ないウィークポイントといえます。特に保証期間の長さの違いは歴然で、大手が通常初期保証30年間、条件をクリアーすると60年間保証するのに対して、ローコストメーカーは10年間の保証をつけているにすぎません。この10年間というのは、品確法に基づいた義務です。メーカー独自にプラス20年以上保証している大手には、絶対に勝てない分野といえます。
1000万円のローコスト住宅の実例
今度は、1,000万円のローコスト住宅は実際にどのような建物なのかを、不動産ポータルサイトの物件を例にチェックしてみました。
ローコスト住宅例その1：4つのプランから選べるモダンな家
ローコスト住宅は、コストを抑えるために、間取りやプランに制限があります。したがって、注文住宅といえども、あまり自由な設計はできないのですが、中には4つものプランから選べるケースもありました。白を基調とした内装がオシャレなリビングは、まるで北欧のカフェのようです。もう少しウッディな素材を増やしたナチュラルプランや、古きアメリカの家を彷彿させるヴィンテージプランなど、大きな予算変更なしで室内のイメージを変更できるのは嬉しいところです。
ローコスト住宅例その2：リビングに小上がり式畳スペースを設置
間取り・内装とも、ごく一般的な仕様の住宅ですが、リビングにあまりものを置きたくないという希望通りに、小上がり式の畳スペースを設置して、段差部分を大きな収納にしました。これなら、子どもが畳スペースで遊んでいる姿を確認しながら一緒に家事もできます。終わったらアイロンやおもちゃを下の収納にしまえば、リビングが散らかることもありません。25坪と決して広くはない家でも、ちょっとした工夫でいつもきれいな空間を維持できるという、狭小住宅のお手本のような家です。
なるべく安くローコスト住宅を建てるためのコツ
上述の通り、一口にローコスト住宅といっても、じつは1,000万円から2,000万円を超えるものまで、予算にだいぶ幅があります。せっかくローコスト住宅を選ぶのであれば、できるだけ価格を安く抑えたいと思うのはごく自然なことでしょう。ここでは、なるべく安くローコスト住宅を建てるためのコツを4点ご紹介します。
- シンプルな形状の家にする
- 部屋数を減らす
- 設備のグレードやオプションを精査する
- 相見積もりを取る
詳しく解説します。
シンプルな形状の家にする
これまで何度もお話していますが、ローコスト住宅の価格が安いのは、住宅をシンプルな形にすることで、ムダな材料費と現場の人件費を削減できるからです。もっともシンプルな正方形もしくは長方形なら、基礎の長さも最小限で済むし、外壁材の加工も少なくて済みます。その点、和風住宅のように1階と2階の形が違うと、その分ムダな材料と加工の手間が発生します。当然屋根もシンプルな切妻屋根がベストです。
部屋数を減らす
間取りの考え方も、家の形とまったく同じです。できるだけ直線部分を多くして、ムダな材料を出さないようにしましょう。また個室をたくさん作ると、その分、窓やドア、照明などがたくさん必要になります。コストを抑えるには、できるだけシンプルな間取りにするのがポイントです。
設備のグレードやオプションを精査する
上述の通り、ローコスト住宅の設備は、中間グレードもしくはベーシックなグレードに設定されていることがほとんどです。もしかすると、そのままでは見栄え的に満足のいくものではないかもしれません。しかし、どうしても必要なオプション以外は、なるべく標準仕様のままにしておきましょう。今の設備機器は、ベーシックグレードといえども、性能に対して不満が出ることはほとんどないはずです。見栄えにしても、上位グレードと比較をしなければ、十分なクオリティを持っています。上を見ればキリがありません。設備のグレードに関しては割り切りを持ってください。
相見積もりを取る
住宅メーカーを決める前には、必ず見積もりを複数取って、内容をしっかりと比較しましょう。どんなに気に入っているメーカーだとしても、1社の話だけでは適正な相場がわかりません。最低でも3社以上の見積もりを比較してください。また、同じローコスト住宅メーカーでも、提供するサービスはそれぞれ異なります。選べるプランや間取りも違えば、設備の仕様もまったく違うでしょう。一番トラブルになりやすいのが、本体価格に含まれている工事内容です。上述のように、付帯工事費の一部を本体価格に含んでいるメーカーもあります。見積もりの項目には統一されたルールがないので、含まれる工事内容を確認して、必ず同じ条件下で比較してください。
1000万円のローコスト住宅を建てる際の注意点
1,000万円の住宅は、いうなれば「超ローコスト住宅」です。予算の豊富な大手の住宅と違い、必ず何かに妥協しなければならないでしょう。ここでは、1000万円のローコスト住宅を建てる際に、ここだけは注意しておきたいというポイントを4点ピックアップして解説していきます。
- 建築費以外の費用も把握すること
- オプションなどの追加費用も考慮すること
- 将来的にかかるコストも考える
- 安全面のコストは削らない
それでは詳しく解説します。
建築費以外の費用も把握すること
上述の通り、ローコスト住宅の広告や宣伝で表示されている金額は、本体工事費だけの場合がほとんどです。1,000万円で家が建つと思っていたら、じつは付帯工事費と諸費用で別途300万円が必要だったというのは、すでに説明しましたね。もう一度おさらいしておくと、建物関係に必要な支払い項目は以下の通りです。
- 本体工事費（基礎工事・木工事など）：総支払額の約70%
- 付帯工事費（造成工事・外構工事など）：総支払額の約20%
- 諸費用（仲介手数料・登記費用など）：総支払額の約10%
さらに、土地がない場合は、最初に土地を購入しなければなりません。注文住宅の場合は、住宅の支払いより前に土地の代金を支払うのが一般的です。その場合は、土地代金だけ先に融資してくれる住宅ローンか、住宅ローンとは別に「つなぎ融資」が必要になります。
オプションなどの追加費用も考慮すること
別なセクションで、せっかくの超ローコスト住宅だから、できるだけ標準仕様で我慢しましょうという話をしました。しかし、どうしてもこれだけは、もう少し良いグレードに変更したいということもあるでしょう。例えば、一般的な洋風トイレを掃除のしやすいタンクレスに変更した場合、10万円程度のオプション費用が発生するはずです。（ハウスメーカーによる）このようにオプションを際限なく選べば、あっという間に100万円以上になってしまいます。オプションを選ぶなとは言いませんが、なるべく最小限に抑えるようにしましょう。
将来的にかかるコストも考える
新築時にはピンとこないかもしれませんが、住宅は年月の経過とともに必ず劣化します。いずれ必ず修理や交換が発生しますので、その際に掛かる修繕費用も忘れずに用意しておきましょう。できれば毎月一定額を積み立てておくと安心です。概算ですが、国土交通省が定めている各部位の耐用年数（※）の例は、下記の通りです。
- 屋根材（化粧スレート）：20〜40年
- 外壁材（サイディング）：20〜40年
- 内部仕上げ（壁紙など）：15〜25年
- 設備機器（台所、給排水配管など）：15〜25年
修繕費用の公式なデータはありませんが、国土交通省が発表している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」が参考になります。ガイドブックによれば、木造（〜2LDK、12坪）1戸あたりに掛かる修繕費は、30年で約216万円です。戸建住宅が30坪だとすると、おおよそ540万円（216万円×2.5倍）ほど必要になると推測できます。修繕費を少しでも抑えるためには、見栄えではなく、なるべく壊れにくい建材や機器を選ぶのも賢い選択ではないでしょうか。※：国土交通省「平成25年度期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」
安全面のコストは削らない
1,000万円で住宅を建てるのなら、余分なコストは徹底的に削る必要があります。ただし、安全面（特に耐震性）に関するコストだけは、絶対に削るべきではありません。日本では、「耐震基準」と「耐震等級」という2種類の耐震性基準があります。耐震基準はいわゆる建築基準法による基準なので、これをクリアーしないと住宅の建築が許可されません。一方、耐震等級は必須ではありませんが、ローコスト住宅メーカーの中でも最高ランクの「耐震等級3」（耐震基準の1.5倍の強度）に対応しているケースが結構たくさんあります。必ずしも耐震等級3にこだわる必要はないと思いますが、公式サイトなどを確認して、できるだけ耐震性に力を入れているメーカーを選びましょう。
1000万円でも問題なく建築可能
今回は1,000万円のローコスト住宅について解説してきましたが、きちんとポイントさえ掴んでおけば、1,000万円の予算でもまったく問題なく建築が可能です。ただし、1,000万円という金額からわかるように、決して豪華な作りではありませんし、注意すべきポイントもたくさんあります。当記事でお伝えしたコツとポイントに気をつけながら、相性の良い住宅メーカーを見つけてください。また上述のように、見積もりは最低でも3社以上から取り、比較検討するべきです。まずは興味のあるメーカーのカタログを集めて、その中から希望のメーカーを3〜10社程度選ぶようにしましょう。
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