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住宅ローンに年齢制限はあるのか？
どの金融機関の住宅ローンも「申込可能年齢」と「完済年齢」が決まっています。まずは住宅ローンの年齢制限について、具体的に見てみましょう。
住宅ローンを組める最低年齢は20歳？
住宅ローンを組める最低年齢は、利用する住宅ローンによって異なります。民間の金融機関は申し込み時に年齢制限を設けており、ほとんどの金融機関の年齢制限は借入時点（契約時点）で20歳以上です。一方でフラット35では、申し込み時に年齢制限が無いため、条件をクリアすれば未成年でも申し込みは可能です。未成年が申し込む際は、「親権者の同意があること」「婚姻していること」のどちらかを満たしていることが条件となります。（参考：フラット35資料）
住宅ローンを組める年齢は45歳までって本当？
住宅ローンは、最低年齢と同時に、年齢の上限も決められています。上限年齢は金融機関によって異なり、たとえばフラット35では申込時の年齢が「満70歳未満」であることが条件です。そのほか、おもな銀行の住宅ローンの申し込み可能な年齢は以下のとおりです。
- みずほ銀行：満71歳未満
- 三菱UFJ銀行：70歳の誕生日まで
- 三井住友銀行：満70歳の誕生日まで
このように住宅ローンは70歳くらいまで申し込みができます。その一方で「住宅ローンは45歳までに組んだほうがよい」という声も聞かれます。その理由は、住宅ローン完済時の年齢が80歳までと決まっているからです。住宅ローンは、最長35年間借り入れできますが、完済時の年齢が80歳と決まっているため、もし60歳で契約しようと思っても35年のローンは組めません。現在60歳の人の場合、80歳まで20年しかありません。この場合、最長借入期間は35年ではなく20年となります。おなじように現在46歳の人の場合を考えてみると、借入できる最長期間は80歳になるまでの34年間です。このように、住宅ローンを最長の借入期間である35年間で利用するためには、申し込み時の年齢が45歳以下でなければなりません。このことから、「35年の住宅ローンを組むなら45歳まで」といわれているのです。
歳を重ねてからの申し込みは注意が必要
住宅ローンを申し込む場合は、一部を除いて団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。しかし健康状態に問題がある場合や告知項目がある場合は、団体信用生命保険の加入ができないかもしれません。人間は一般的に歳を重ねるごとに病気になりやすくなります。そのため、年を重ねてから住宅ローンを申し込む場合は、健康状態によって団体信用生命保険に加入できないかもしれず、住宅ローンを組めない可能性があるでしょう。
家を購入する人の平均年齢は？
国土交通省が2020年3月に発表した「住宅市場動向調査」によると、初めて注文住宅を新築した人の年齢は「30歳代」が最も多く45.4％でした。平均年齢は40.9歳です。分譲住宅の場合も「30 歳代」が最も多く、建売戸建住宅では 45.9%、 分譲マンションでは 43.5%となっています。平均年齢は建売戸建住宅が 38.6 歳、分譲マンション が 43.3 歳です。分譲マンションの購入層は新築注文住宅と建売住宅に比べて、年齢がやや高い傾向にあります。 家を購入する人に30歳代が多い理由としては、住宅ローンの完済年齢と年収による影響が考えられます。20歳代の場合、年収が低いために必要な額の住宅ローンが組めないケースが少なくありません。また、結婚や子どもの誕生などのようにライフプランが大きく変化する可能性があるため、家の購入に対するハードルは高いと考えられます。40歳代以上になってくると、借入期間が短くなることや月々の返済額が大きくなる可能性があります。 このことから、住宅ローンの借入期間内に余裕をもって完済したい場合、30代で住宅ローンを組みたいと考えて家を購入する人が多いのです。家の購入時期を決める際は、住宅ローンの完済年齢から逆算するのもよいでしょう。
年齢ごとの注意点・返済イメージ
ここまで、住宅ローンに関わる年齢についていくつかポイントを説明しました。ここからは住宅ローンを組む際の注意点について、年代ごとに解説します。
20代で住宅ローンを組む場合
20代で住宅を購入する最大のメリットは、長期間ローンが組めることと、定年前に住宅ローンの完済ができることでしょう。もし繰上げ返済を積極的に行えば、50歳前に住宅ローンを完済することも可能です。住宅ローンを早めに完済できれば、老後生活の為の資金計画が立てやすくなります。ただし20代では、まだ年収が高いといえない人が多く、借りられる金額に限りがあるでしょう。借入できる金額が、希望の物件の金額に届かないということもあるかもしれません。また、20代は将来のライフプランが変化する可能性もあります。家族構成の変化や収入の増減、転職などで返済計画どおりに返済できるか見通せない部分が大きいでしょう。
30代で住宅ローンを組む場合
30代で住宅ローンを組む場合も20代と同じで、住宅ローンの借入期間を長くできます。借入期間が長いと毎月の返済額を抑えられますので、余裕のある資金計画を立てることが可能です。ただし子どもがいる人は教育費の負担が重くなっていく年代ですので、教育費の準備と住宅ローンの返済ができるように返済計画を立てましょう。
40代で住宅ローンを組む場合
40代で住宅ローンを組む場合、ある程度の自己資金(頭金)を用意できる人も多いでしょう。頭金を少し多めに入れれば、住宅ローンの総額を減らせます。子どもの教育費が少し心配ですが、子どもが独立したあとは返済に余裕が生まれると思います。ただし老後資金の用意も必要ですので、しっかりとした資金計画を立てましょう。
50代で住宅ローンを組む場合
50代で住宅ローンを組む場合、借入期間が短くなってしまうのが懸念点です。借入期間が短いと借り入れ可能な金額が少なくなるか、月々の返済額が多くなってしまうでしょう。また退職金で繰り上げ返済を考える人も少なくありませんが、その場合は老後資金が不足しないように気をつけなければなりません。健康状態に問題があると団体信用生命保険に加入できなくなります。その場合はローンを組むこと自体ができなくなるかもしれませんので注意が必要です。
60代で住宅ローンを組む場合
60代で住宅ローンを組む場合は、50代と同様に老後資金のことも考えて資金計画を立てる必要があります。年金で住宅ローンを返す計画の人は、年金額がどれくらいかを把握し、そのなかから無理なく返済できるような資金計画を立てなければなりません。通常の住宅ローンの借り入れに不安のある人は、親子リレーローン、リバースモーゲージ型住宅ローンなどを検討してもよいでしょう。
親子リレーローン
親と子の二世代で住宅ローンを返済していく方法を親子リレーローンといいます。子の年齢をもとに借入期間を計算するため、親だけで住宅ローンを組むよりも借入期間を長く設定できます。子の年齢で住宅ローンを判断するため、親が70歳以上であっても借りることが可能です。団体信用生命保険も、子が加入するケースがほとんどです。ただし親子リレーローンを取り扱っているのは一部の商品、金融機関に限られます。
リバースモーゲージ型住宅ローン
自宅の土地建物を担保に住宅ローンを組む方法として、リバースモーゲージ型住宅ローンがあります。契約期間中は金利の返済のみとなり、月々の支払額を抑えられます。契約期間が満了するか契約者が死亡したときに、担保物権を売却して一括返済する仕組みです。土地建物を担保にするため、高齢でも住宅ローンが組めるというメリットがある一方で、融資期間が設定されている場合には、期限を迎えると一括で返済しなければなりません。このようにいくつも注意点がありますので、リスクを把握したうえで検討しましょう。
年齢以外に住宅ローンを組む際に条件となりうるもの
住宅ローンを組む際の条件は、年齢だけではありません。年齢条件も重要ですが、それ以外にも勤続年数や年収、健康状態など、さまざまな点から総合的に判断されます。ここからは審査の際に重要視される点について詳しく説明します。（参考：住宅金融支援機構資料）
返済負担率
住宅ローンでは、年収の額と同じかそれ以上に「年間返済額が年収に占める割合（返済負担率）」が重要です。合格ラインは金融機関によって異なりますが、概ね30％〜35％以下といわれています。返済負担率は車のローンや奨学金・消費者金融の利用・カードキャッシングなどの借入の残高も含めて計算されます。見落としがちなのはスマートフォンの端末代です。分割で支払っている場合は、借入になりますので注意しましょう。また、事前審査から本審査までの間にクレジットカードを使ったりキャッシングをしたりするとその金額も借入の残高に含まれます。たとえ事前審査が承認されても、本審査が終わるまでは借入の残高が増えるような行為は避けましょう。
個人信用情報
住宅ローンでは、これまでの借入や支払いの状況、クレジットカードの利用履歴などの「信用情報」も重視されます。金融機関は信用情報をもとに、返済の延滞がないかを審査します。キャッシングの返済や、クレジットカードの引落としを一定期間以上遅延した記録があると、審査は通りません。信用情報は、割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関（CIC）・日本信用情報機構（JICC）・全国銀行協会（KSC）の各機関が記録しています。インターネットで自身の信用情報を確認することもできますので、不安な人は信用情報を調べておくといいでしょう。
勤続年数、職種、勤務先、雇用形態
勤続年数も住宅ローン契約における重要な項目です。どのぐらいの年数が必要かは金融機関によって異なりますが、2年以上や3年以上としているところが多いといわれています。おなじように、転職何ヵ月後から申し込みができるかという点も、金融機関によって異なります。また職種や勤務先、雇用形態も住宅ローンを組む際に審査されるポイントです。住宅ローン審査に有利な職業としては「公務員、一部上場企業正社員・医師、上場企業子会社、その他の上場企業、中小企業の会社員、自営業・個人事業主・中小企業役員・フリーランス」の順だといわれています。この順から、住宅ローンは「年収の高さ」よりも「安定」のほうが重視されていることがわかります。いずれにせよ、勤続年数、職種、勤務先、雇用形態については金融機関によって取り扱いが異なる部分が大きいため、不安な点は相談してみるとよいでしょう。
まとめ
これまで説明してきたとおり、住宅ローンを利用する際、利用者の年齢は重要な要素です。年齢の制限は金融機関や商品によって異なりますので、各種商品を比べてみましょう。また申し込み時の年齢ごとに、返済について注意すべきポイントがあります。この記事で解説したポイントを参考に、しっかりとした返済プランを立てることをおすすめします。さらに健康状態によっては、団体信用生命保険に加入できない場合があります。まずは希望どおりの住宅ローンを組めるかどうか、ハウスメーカーの担当者に相談してみましょう。
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