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土地購入だけでローンは組めない？
基本的に、土地のみの購入で住宅ローンを組むことはできません。ただし「将来、住宅建築が決まっている土地を購入する場合」に限って、土地のみでも住宅ローンを組むことは可能です。土地を購入して注文住宅を新築する場合、一般的に「土地購入時（土地取得金）」「建物着工時（着手金）」「建物建築中（中間金）」「建物完成時（残金）」に資金が必要です。しかし住宅ローンは本来、建物が完成し引き渡されたときにはじめて一括で融資が行われます。とすると、土地取得金や着手金、中間金などをすべて現金で用意しなければなりません。しかしこれらの資金をすべて現金で用意できる人はほとんどいないでしょう。そこで利用できるのが「つなぎ融資」と「土地選考融資（住宅ローンの分割融資）」です。また、このほかにも土地取得時には不動産会社への仲介手数料が必要ですし、住宅引き渡し後には火災保険費用などが必要になります。
土地のみの購入で融資を受ける2つの方法
先ほど説明したとおり、土地のみの購入で融資を受ける方法は「つなぎ融資」と「土地先行融資」の2種類です。それぞれ詳しく解説します。
つなぎ融資
つなぎ融資は、これから住宅を建てる際、完成して住宅ローンが実行されるまでの間に必要になる資金を一時的に融資してくれるローンです。繰り返しになりますが住宅ローンは、住宅が引渡されるときに融資が行われます。しかし住宅を建築する際は、引渡し前までに土地代金や着工金、上棟金などを段階的に支払わなければなりません。住宅ローンの実行はこれらの支払いに間に合いませんので、「つなぎ融資」を利用し資金を用意するのです。つなぎ融資を利用する条件は「住宅ローンの審査が完了し、金融機関から完成後の融資の内諾を得ていること」です。また資金の使いみちは、土地の取得や建物を建築するための資金に限られます。つなぎ融資の返済方法は2 パターンに分かれます。一つはつなぎ融資の利息部分のみを毎月返済して、元金部分は住宅ローン実行時に返済する方法。もう一つは住宅ローン実行時に元金と利息を一括で返済する方法です。どちらも、建物が引渡されたときに住宅ローンの融資金で清算します。
土地先行融資 (分割融資)
土地先行融資は、住宅ローン契約の融資実行タイミングを分ける「分割融資」のひとつです。住宅ローンは基本的に引き渡し時に実行されますが、分割融資を利用すれば土地の購入時や着手金の支払い時などに先行して融資が受けられます。融資の実行タイミングは、土地の引き渡し時です。土地の申込金と、売買契約時に必要な手付金は自己資金を用意しなければなりません。いくつかの銀行では、土地建物の分割融資をセットにした商品を取り扱っていますが、一般的には購入する土地と建物との申し込みは別々になります。土地に対する融資を申し込む際は、取得する土地と建築予定の住宅の資料の提出が必要です。住宅の「見積書」や「設計図」を提出する必要はありますが、建物分の融資を受ける前までは、計画が変更になっても差しつかえありません。
融資を受ける場合の注意点&リスク
つなぎ融資と土地先行融資は、土地の購入費用、着手金、中間金などのタイミングで融資が受けられる点で同じです。しかしそれぞれに注意点やリスクがあります。
つなぎ融資の注意点
つなぎ融資の最大のメリットは、担保がなくても借り入れできることでしょう。土地に抵当権を設定しなくても利用できるため、登記費用などの手数料が不要です。またつなぎ融資の返済は、建物の引き渡し後に実行される住宅ローンで返済されるため、期間中は利子や諸費用の支払いのみですみます。つなぎ融資の注意点は次の2点です。
- 無担保融資のため金利が高い
- 住宅ローン控除の対象外
つなぎ融資の金利は、住宅ローンよりも高い2％～4％が一般的です。つなぎ融資を受けてから住宅ローンの融資実行日までに時間がかかると、その分返済する利子が大きくなりますので注意しましょう。また、つなぎ融資は住宅ローン控除の対象になりません。
土地先行融資の注意点
土地先行融資の大きなメリットは、住宅ローンと同じ金利で融資してくれることや、住宅ローン控除の対象になることです。ただし、融資額は土地の評価額から算定した額が限度になります。土地先行融資の注意点は、大きく次の3点です。
- 取り扱っている金融機関が限られる
- 土地の引き渡し時点から返済が始まる
- 二回分の手数料や印紙代が必要
住宅ローンを扱っている金融機関であっても、土地先行融資の取り扱いがない金融機関は多くあります。住宅ローンを利用する金融機関を選ぶ際は注意しましょう。土地先行融資では、土地代金のローンが実行された段階から返済がスタートします。新しい家が完成し住宅ローンが実行されるまでは、土地先行融資の支払いが発生するため、その期間の資金繰りに問題がないか事前に試算しておきましょう。金融機関によっては、建物分の融資完了後に土地と建物の住宅ローン契約を一本化するまでは、元金の返済を据え置いてくれるところもあります。ただし、その場合はローンの返済総額が大きくなりますので、十分に検討して利用しましょう。融資手数料や契約の印紙代は土地についての融資時、建物分の融資時それぞれにかかります。融資手数料はつなぎ融資よりも割高になることが一般的です。
土地のみ購入する場合の費用の内訳と税金
ここからは、土地のみ先行して購入する場合にかかる費用とその内訳、納めるべき税金について解説します。
費用
土地を購入する際は、土地代だけでなく、仲介手数料や測量費用といった諸費用についての金額も把握しておきましょう。まずは土地のみを購入する場合にかかる費用について説明します。
土地の購入代金
購入を予定している土地の販売価格が必要です。土地代には消費税がかかりません。
頭金 (手付金)
契約する前に、土地代の一部を先に支払う頭金（手付金）が必要です。ここで支払った頭金は、本契約時に購入代金から差し引かれます。頭金の相場は、土地の購入代金に対し約10%以内です。仮に1000万円の土地を購入するのであれば、100万円程度の頭金を考えておきましょう。
仲介手数料
土地の売買を仲介した不動産会社に、仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」により定められています。仲介手数料の計算式は以下のとおりです。
- 土地購入代金が200万円以下：購入代金×5%
- 土地購入代金が200万円超～400万円以下：購入代金×4%+2万円
- 土地購入代金が400万円超：購入代金×3%+6万円
なお上記で計算した金額には消費税が加算されます。
登記費用
土地を購入して自身の所有財産とした場合は、登記事項の書き換えに「登記費用」が必要です。土地のみを購入する場合の登記費用の相場は、約10万円です。
測量費用
土地の境界線や広さを調べて、登記情報と照合することを測量といいます。測量費用は売主が負担するケースがほとんどですが、買い主が払う場合もあります。測量費用の相場は、一般的な土地で約30万円〜80万円です。広大な敷地では数百万円を超えることもあるでしょう。
住宅ローン利用時にかかる費用
土地のみを購入する際の住宅ローンの利用時には、事務手数料、契約書の印紙税、抵当権設定費用が必要です。住宅購入時につなぎ融資を利用する場合は、ローン利用時に発生する手数料や利息のほか、それぞれを支払うタイミングなども把握しておきましょう。住宅ローンの事務手数料は約15万円以内、住宅ローンに貼る契約書の印紙税は、借入額にもよりますが約5万円以内です。
土地だけ購入したときにかかる税金
土地の購入時に発生する税金は、購入時に納めるものの他に、購入後に納税通知が届くものもあるため、購入後の資金にも余裕を持っておきましょう。
印紙税
土地売買契約書に貼る印紙の代金です。契約金額によって印紙税額は変わります。
- 契約金額が500万円～1000万円：印紙税は5000円
- 契約金額が1000万円～5000万円：印紙税は1万円
- 契約金額が5000万円～1億円：印紙税は3万円
登録免許税
土地購入時には「土地の所有権変更登記」が必要です。登記事項書き換えの際に、国に納める税金を登録免許税といいます。登録免許税は以下の計算式で求めます。土地の固定資産税評価額×2.0%（令和年３月31日までは、軽減措置のため1.5%）登録免許税は、登記を依頼した司法書士への報酬とあわせて支払います。
固定資産税
土地や建物などの資産を所有している人に毎年課せられる税金が固定資産税です。その年の1月1日時点で資産を所有している人に納税通知書が送られます。土地の売買では、購入年に発生した固定資産税を、売主と買主で精算することがほとんどです。たとえば土地を５月15日に購入した場合、買主は5月15日以降の固定資産税を売主に支払います。このルールは不動産会社によって異なりますが、土地購入時は固定資産税の精算費用を用意しておいた方がよいでしょう。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産の所有者になった時に支払う税金です。不動産取得税は、土地の固定資産税評価額×3%で計算します。（令和3年4月1日以降は4%で計算）
土地のみをローンで購入する場合の流れ
最後に、土地のみをローンで購入する流れを確認しましょう。
買付証明書の提出
購入したい土地を見つけたら、不動産会社に買付証明書を提出します。買付証明書の提出は正式な契約ではないため、購入しなかったとしてもペナルティはありません。
住宅ローンの事前審査
買付証明書を提出したら、住宅ローンの事前審査を申し込みます。事前審査ではいくら借りられるかの確認ができます。事前審査には建築する建物の図面と見積書の提示が必要です。事前審査で必要金額の借り入れに対して承認が出れば、本審査でも事前審査と同額まで借りられます。
契約
住宅ローンの事前審査が終わったら契約に進みます。契約時には現金で土地の10％ほどの手付金を支払わなければなりません。また不動産会社を通して土地を購入する場合は、仲介手数料の半額の支払いが必要です。買付証明書提出から契約までは1週間～10日しかありません。担当者と連携を取り、住宅ローン事前審査など、必要な手続きをスムーズに進めましょう。重要事項説明を受けた後、手付金、印紙代を支払い、売買契約書に署名捺印して契約締結となります。
住宅ローン本審査～金消契約
売買契約を取り交わした後は住宅ローンの本審査に進みます。本審査は事前審査と違い、金融機関に行かなければなりません。必要書類は多岐にわたるため、事前に必要なものを準備しておきます。ほとんどの場合は不動産会社やハウスメーカーの担当者などが同席してくれますので不安な点は確認しましょう。この住宅ローンの本審査に通った後は金消契約（金銭消費賃借契約）に進みます。金消契約とは金融機関と住宅ローンの借主が、借入金額、返済年数、借入条件（金利・担保等）を約定するために交わす契約です。
土地の引き渡し
金消契約が終われば引き渡しです。住宅ローンの実行、残金の支払い、登記申請、諸経費の精算などを同日のうちにおこないます。お金の決済などの契約事項が滞りなく進めば、所有権移転の登記を行います。所有権移転の登記は基本的に司法書士が行うため、司法書士への報酬支払額を確認し支払います。住宅ローンの申し込み状況や引き渡しされる土地によりますが、土地売買契約から引き渡しまでにかかる期間は通常1カ月～2カ月ほどです。その後、建物の請負契約、建築確認申請、着工と進みます。
まとめ
住宅を建てる前に土地のみを購入する場合でも、ローンを利用することができます。つなぎ融資や土地先行融資を利用すれば、住宅ローンの実行前に必要な費用についての心配が軽くなるでしょう。ただし、どちらにも注意点はあります。とくに金利に関しては資金繰りに大きな影響を与えますので、事前に試算しておきましょう。
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