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家を建てるのにかかる税金の種類
住宅にかかる税金は2種類に分けることができます。「家を建てる際にかかる税金」と「家を建てた後にかかる税金」です。両方を詳しく解説します。これらの税金は自分で計算するのは難しいので、仲介してくれる不動産会社から概算をもらいましょう。
家を建てる際にかかる税金
家を建てる際にかかる税金は、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」です。
印紙税
工事請負契約書、売買契約書を作成する際に必要となるのが、印紙税です。印紙税の金額は、請負金額や売買金額によって異なります。参考：国税庁資料
登録免許税
家を建てるときには、土地や建物を買った人の所有権を登記する必要があります。この手続きの際、国に納める税金が「登録免許税」です。また住宅ローンを組むときは抵当権を設定するため、その際にも登録免許税は発生します。税額は土地や建物の評価額（固定資産税評価額）に税率をかけて計算します。ただし新築の建物の場合は評価額が未定のため、法務局で認定した課税標準価格に税率をかけて計算する仕組みです。参考：国税庁資料
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物を買ったときにかかる税金のことです。家を建ててから一定期間経過すると、自治体から請求が来ます。不動産取得税は地方税であり、納税先は都道府県です。また不動産を取得したときに1回だけ支払う税金であり、納税額は固定資産税評価額を基準に税率をかけて計算されます。住宅を取得してから一定期間経過後に請求がくるので、忘れないようにしましょう。参考：東京都主税局資料
家を建てた後でかかる税金
家を建てた後にかかる税金は、「固定資産税」および「都市計画税」です。これらは不動産を所有している間は、毎年支払わなければなりません。
固定資産税
固定資産税とは、所有する固定資産に対してかかる税金です。最初に固定資産税を納める時期は、家を建てた翌年の4月～6月頃です。入居後1～3ヶ月以内に、地域の自治体によって固定資産税の評価額を調べるための家屋調査が行われます。この調査で決まった評価額は、今後の固定資産税の基準となります。そのため所有者は、調査への立ち合いと協力が必要です。参考：国税庁資料
都市計画税
都市計画税とは、都市計画事業・土地区間整理事業の費用に利用することを目的とした税金のことです。具体的には、道路の建設や、上下水道の整備などに使われます。都市計画税は、土地・建物を所有している人すべてが支払う税金ではありません。「市街化区域」内に土地・建物を所有している人が支払う税金です。家を建てる予定の人は建築予定地が都市計画税のかかる「市街化区域内」かどうかを調べておきましょう。
家を建てる際の税額はどのくらい？
各種税金の種類についてわかったら、次に気になるのは「これらの税額がどのぐらいになるか」ということでしょう。この章では、各税金の基本税額の計算方法とその軽減・特例措置について解説します。
基本税額の計算方法
家を建てるときに必要な税金は「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」「都市計画税」です。基本税額の計算方法を順に説明します。
印紙税
建物請負契約、土地売買契約、金銭消費貸借（融資の借入時）にかかる印紙税は以下の通りです。
- 1000万円超5000万円以下：2万円
- 5000万円超1億円以下：6万円
登録免許税
不動産の登記にかかる登録免許税の計算方法は次のとおりです。
- 所有権の保存登記：固定資産税評価額×0.4％
- 所有権の移転登記（売買）：建物…固定資産税評価額×2％
- 所有権の移転登記（売買）：土地…固定資産税評価額×1.5％
保存登記が新築を建築したときで、移転登記は中古を購入したときです。
不動産取得税
不動産の取得時にかかる不動産取得税の金額は、建物・土地ともに固定資産材評価額×3％です。
固定資産税
固定資産税の金額の計算方法は、課税標準額（評価額）×1.4％（標準税率）です。
都市計画税
都市計画税の金額は、固定資産税評価額×税率（上限が0.3％）で計算されます。都市計画税は市町村が課している地方税のため、税率は市町村によって異なります。自治体のホームページなどで税率を確認しておきましょう。都市計画税の税率の上限は0.3％までで、それより高くなることはありません。
軽減・特例措置の内容と適用条件
これまで説明してきた「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」「都市計画税」には、以下の軽減・特例措置が設けられています。
印紙税の軽減措置
建物請負契約にかかる印紙税は、本来「1000万円超5000万円以下で2万円」「5000万円超1億円以下で6万円」です。しかし新築住宅の特例措置として 「1000万円超5000万円以下で1万円」「5000万円超1億円以下で3万円」に軽減されます。2022年3月31日までに作成される契約書が軽減対象です。軽減のための特別な手続きは必要ありません。
登録免許税の軽減措置
登録免許税については、所有権の保存登記費用が「固定資産税評価額×0.4％」のところ「0.15％」に軽減されます。長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合はさらに低い0.1％です。所有権の移転登記（売買）費用は、建物について「固定資産税評価額×2％」が「0.3％」に軽減されます。長期優良住宅の場合は0.2％、認定低炭素住宅の場合は0.1％です。2022年3月31日までに取得した住宅が対象になります。また登録免許税の税率軽減を受けるためには、次の条件を満たしていなければいけません。
- その者が主として居住の用に供する家屋であること
- 住宅の新築または引渡しから１年以内に登記をすること
- 床面積が５０㎡以上であること
- 市町村が発行する住宅用家屋証明書を取得していること
登録免許税も印紙税と同じで、基本的には自分で軽減の手続きする必要はありません。
不動産取得税の軽減措置
建物・土地ともに「固定資産税評価額×3％」で計算される不動産取得税にも軽減措置があります。建物に対しては「評価額から1200万円」「長期優良住宅の場合は評価額から1300万円」が控除されます。つまり新築の建物の固定資産税評価額が1200万円（もしくは1300万円）を超えない場合は、税金がかからないということです。 不動産取得税が軽減されるための条件は以下の2点です。
- 課税床面積が50㎡以上240㎡以下※
- 個人の居住を目的とした住宅全般に適用される
※戸建て以外の賃貸住宅は1戸当たりが40㎡以上
固定資産税の軽減措置
固定資産税の軽減措置は、2022年3月31日までに新たに建てられた住宅について適用されます。税額が3年間2分の1に、長期優良住宅では5年間2分の1に軽減されます。軽減措置を受けるには「居住部分の床面積が50㎡以上で、280㎡以下であること」が条件です。併用住宅の場合は、実際に住むところの割合が2分の1以上あることが適用要件になります。固定資産税の軽減措置を受けるには、自分で申告手続きを行わなければなりません。申告期限は翌年の1月31日までなので、手続きを忘れないようにしましょう。
都市計画税の軽減措置
都市計画税については、以下の軽減措置があります。
- 200㎡以下の部分（小規模住宅用地）→ 課税標準の3分の1に軽減
- 200㎡超の部分（一般住宅用地）→ 課税標準の3分の2に軽減
安く抑えたい！税金の軽減制度を解説
これまでに説明した軽減措置以外にも、住宅取得時に受けられる税金の軽減措置があります。「住宅ローン控除」「長期優良住宅の軽減措置」「低炭素住宅の軽減措置」です。
住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをすると、一定要件を満たせば所得税からの控除が受けられるという制度です。毎年末の住宅ローン残高の1％が所得税から控除されます。ローン残高は毎年減っていきますので、控除額は毎年変わります。控除期間は消費税の適用税率および居住開始時期によって異なりますが、基本的には10年間です。最大400万円の控除を受けられ、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅であれば、控除額の上限は500万円 です。また所得税で控除しきれない分は住民税から控除されます。この住民税控除にも上限があり、「13.65万円」もしくは「前年課税所得×7％」のどちらかです。住宅ローン控除を受けられる基本的な条件は次のとおりです。
- 住宅の床面積（登記簿面積）が50㎡以上 50㎡以上
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること※社内融資等の場合は利率が1％以上のもの
- 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
- 住宅を取得後、6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること
- 居住の年と、その前後各2年間（合計5年間）に、3000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと
参考：国税庁資料
2021年度税制改正で住宅ローン控除の条件が緩和
住宅ローン控除を受けられる条件に「基本的な」と付けたのは、これらの条件が2021年度税制改正で見直されたからです。新型コロナウイルス感染症拡大の影響もあり、諸条件が緩和されることになりました。変更点のひとつめは、床面積が「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和されたことです。（1000万円の所得制限あり）もうひとつは、控除期間が13年間となる特例（2019年10月～2020年12月までに入居開始した場合適用）について、入居期限が2021年末まで延長されたことです。2020年9月30日までに請負契約を締結し、2021年12月31日までに入居すれば特例措置の対象となります。参考：国交相資料
長期優良住宅の軽減措置
長く安心・快適に暮らせる家である長期優良住宅に認定されると、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の優遇が受けられます。さらに住宅ローン控除の対象となる年末ローン残高の限度額が4000万円から5000万円に引き上げられ、10年で最大500万円が還付されます。参考：登録免許税について
低炭素住宅の軽減措置
「低炭素建築物新築等計画の認定制度」（低炭素建築物認定制度）で規定された住宅と認定されれば、登録免許税が軽減されます。また、住宅ローン控除の対象となる年末ローン残高の限度額が4000万円から5000万円に引き上げられ、10年で最大500万円となります。参考：国交相資料
住宅資金贈与の非課税の特例
両親や祖父母から資金の提供を受けて家を建てる場合は「住宅資金贈与の非課税の特例」を利用すれば、贈与税が一定額まで非課税になります。非課税となるのは、2015年から2021年12月31日までに提供された資金です。非課税となる金額は、住宅の契約を結んだ年月日や住宅の性能、適用される消費税などによって変わります。詳しい条件については、国税庁のホームページをご確認ください。参考：国税庁資料
家を建てる際に受けられる優遇措置は？
これまで説明した税金の軽減措置のほかにも、家を建てる際には優遇措置が用意されています。それが「すまい給付金」「グリーン住宅ポイント制度 」です。また、家を建てる際にほとんどの人が加入する「地震・火災保険料」を安くする方法についても解説します。
すまい給付金
すまい給付金は、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の人を対象に最大30万円、消費税10%時は収入額の目安が775万円以下の人を対象に最大50万円給付されます。給付金額がいくらになるかは、「すまい給付金」ホームページで試算できます。正確な給付額は、指定された年度の個人住民税の課税証明書に記載される「都道府県住民税の所得割額」で確認しましょう。
グリーン住宅ポイント制度
新型コロナウイルス感染症の影響で落ち込んだ経済の回復を目的に、かつて実施された「住宅エコポイント」や、消費税増税緩和策だった「次世代住宅ポイント制度」にかわるポイント制度が創設されることになりました。それが「グリーン住宅ポイント制度」です。長期優良住宅・低炭素建築物・ZEHなどといった高い省エネ性能などをもつ住宅を取得する人などに対してポイントが発行されます。ポイントの対象となるのは、2020年12月15日から2021年10月31日までに契約を締結した、一定の省エネ性能を有する住宅を新築した人、もしくは一定のリフォームや既存住宅を購入した人です。発行されたポイントは、「新たな日常」に資する商品、「省エネ・環境配慮に優れた商品」、「新たな日常」（ワークスペース設置、空気環境向上工事など）や「防災」に資する追加工事などといったさまざまなものに交換できます。詳細は国交省のHPで確認してください。
火災保険料・地震保険料
家を建てる際にほとんどの人が加入するのが火災保険です。住宅ローンを利用する際には火災保険への加入が必須となっています。火災保険の保険料は、家の構造・エリア・補償内容・契約年数によって異なりますが、以下の方法で保険料を安くすることが可能です。
- 10年契約一括払いにする
- 補償内容を吟味する
火災保険料は長期（最長10年）で契約し一括払いすれば保険料が安くなります。また不要な特約を付加しないこと、補償限度額を低くすることでも保険料を抑えることが可能です。提案されたプランでそのまま契約するのではなく、必要な補償は残しながらも無駄な補償や特約を省き、自分で内容を吟味しましょう。地震保険は単独では加入できず、火災保険にセットする形での契約が必要です。なお、地震保険に加入すると、年末調整で地震保険料控除の対象になります。
まとめ
家を建てる際にかかるさまざまな税金について解説しました。どのような税金がどのくらいかかるか知ることで、資金計画がより綿密に立てられるでしょう。また住宅ローン控除やすまい給付金をはじめとした優遇制度が適用になると、年間十万円単位でお得になることもあります。ただ優遇・軽減措置には申請しないと受けられないものもあるので、どのような条件で優遇・軽減措置が受けられるのか確認しておきましょう。
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