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家を建てるタイミングはいつ？考えるポイント
いくら家を建てるのはその人のタイミングによるといっても、最低限考えておくべきポイントはあります。必ず考えておかなくてはならないポイントは、以下の3点です。
- 社会情勢
- 年齢
- ライフイベント
それでは詳しく解説します。
社会情勢
住宅建築のタイミングを考える上で最初にチェックして欲しいのが、「現在の社会情勢の流れ」です。資金に余裕があり、十分家を購入できる状況にあったとしても、社会情勢が住宅建築に適した状態でなければ、安易に手を出すべきではありません。具体的にいうと、少なくとも下記に挙げたポイントは必ずチェックすべきです。
- 突発的な事件による影響：リーマンショック、東日本大震災など
- 地価の変動：コロナ、オリンピックで地価はどう変動するか
- 住宅ローンの金利動向：変動と固定のどちらがよいか
- 税制の変更：消費税率や軽減措置の期間など
国が定めた公示地価は1月1日時点の評価となるので、その年に発生した出来事が加味されていません。しかし9月には、7月の調査結果を基に決定された各自治体の「基準地価」が発表されます。つまり9月には、不動産市場に対するその年の影響がはっきりと数値化されるわけです。いずれにせよ、社会情勢が住宅建築にどのような影響を与えるか、あらゆる角度から検証したあとで、家を建てる時期は決めていくべきです。
年齢
住宅を建てるタイミングには、「年齢」もまた重要な要素です。多くの金融機関では、住宅ローンの開始時年齢と完済時年齢を定めているので、年齢によってローンの借入期間なども自然と決まってしまいます。ここでは、各年代の特徴と注意点をまとめていきます。
20代
20代はまだ社会人の経験が浅く収入も高くありませんが、その分将来性があるので、住宅ローンが借りやすいです。また25歳までにローンを開始すれば、35年ローンでも定年前に返済が完了します。定年後、収入は減少するケースがほとんどですので、老後に住居費の負担がないというのは非常に大きなポイントです。ただし、現在のように先行きが不透明な時代においては、今後も仕事が安定して継続する保証はありません。急なリストラや減給などの影響をもっとも強く受けるのが20代です。可能であれば、急に収入が減っても対応できるように、夫婦での共働きなども検討してみてください。
30代
国土交通省のデータ※によると、注文住宅・分譲住宅、新築・中古を問わず、30代がもっとも多くの住宅を購入しています。30代というのは、ちょうど仕事も軌道に乗り、収入も安定してくるころです。年齢的にも十分長期ローンが組めますし、勤め先の規模が大きく業績もよければ、繰り上げ返済で返済総額を減らすことも可能でしょう。ただし20代同様、社会情勢の流れ次第では、急激に労働環境が悪化するリスクを抱える年代でもあります。また、子どもの教育費負担が激増するのも30代です。30代からの家づくりでは、私立学校への入学などの出費が多いライフイベントをしっかりと組み込んで、資金計画を立てましょう。
40代
40代になると役職がつく人も増え、収入的にはかなり安定している年代といえます。十分な自己資金を用意できる人も多くなるでしょう。ただし、年齢的に定年前の完済はかなり厳しくなります。一方で、60歳までの完済を目指した場合、借入年数はどうしても10〜15年程度と短くならざるを得ません。となれば、当然毎月の返済負担は大きくなります。しかし、労働環境が激変するリスクの大きい40代は、できれば返済負担率を25%前後に抑えたいところです。そのためには、夫婦合算ローン※なども視野に入れて計画を立ててみてください。
50代以上
50代以上になると、やはり定年後の返済リスクが気になります。自己資金額にもよりますが、数千万円を10年以内に返済するのはかなり厳しいでしょう。それでも退職金を組み込み、どうしても10年以内の返済を希望するのであれば、変動金利と固定金利のよいとこ取りをした「5年間の固定金利」なども検討してみてください。また、多くの金融機関では、完済時年齢が80歳までに設定されています。もちろんひとりで長期ローンの契約は厳しいですが、二世帯住宅にして親子ローン※1や親子ペアローン※2を利用できれば、30年以上の長期ローンが組めるかもしれません。いずれにしても、返済不能にならないように、ムリなく返済できる方法をしっかりと検討しましょう。
※1りそな住宅ローン＜親子二世代型＞※2住信SBIネット銀行ペアローン
ライフイベント
住宅を建てるタイミングは、「結婚」「妊娠・出産」「子どもの進学」などのライフイベント（人生の節目に発生する主要なイベント）と大きく関係してきます。なぜなら、それぞれのライフイベントには、多額の出費が発生するからです。ここでは、それぞれのイベントを迎えるポイントについて解説していきます。
結婚
なんといっても、人生でもっとも大きなイベントが、この結婚です。結婚を機に家を建てる人も多いでしょう。結婚はいわば新しい生活のスタートです。当然、購入するものも多く、支出が増える時期でもあります。日本FP協会によると、結婚費用（結納から新婚旅行まで）の平均額※は、約467万円だそうです。最近では豪華な結婚式が好まれない傾向も強く、人によって支出額は大きく異なります。しかし、新居に必要な家具や家電の購入を考慮すると、最低でも200万円以上はかかると考えておくべきでしょう。
妊娠、出産
妊娠・出産も人生を決定づける大きなイベントのひとつです。単純な出産費用だけを考えれば、約51万円※の支出になります。ただし一定の条件を満たせば、子ども1人につき42万円が「出産育児一時金」として支給されますので、それほど大きな負担にはならないでしょう。どちらかといえば出産費用よりも、産休によりストップする収入の方が影響は大きいはずです。こちらも報酬の2/3が支給される「出産手当金」で、ある程度カバーされますが、今後の育児方針によっては、家を建てる時期も大きく変わってくるでしょう。妊娠・子育てに関しては、家族でじっくりと将来の方針を話し合ってください。
※公益社団法人 国民健康保険中央会「出産費用 平成28年度」
子どもの進学
子どもの進学には、住宅建築に次ぐ大きな費用がかかります。仮に幼稚園〜大学まで、すべて公立に通った場合、子ども1人あたりの授業料総額は約776万円※1です。これだけでも大きな支出ですが、すべて私立を選ぶと、授業料はおおよそ2,160万円※2まで跳ね上がります。上述のデータを見る限り、私立小中学校の授業料が圧倒的に高いので、住宅ローンの返済をしながら教育資金を準備できるのか、最悪の事態も考えて計画を練る必要があるでしょう。教育費については、できればファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してみることをオススメします。
※文部科学省「平成30年度子どもの学習費調査の結果について」 ※文部科学省「国公私立大学の授業料等の推移」
そもそも家を建てるメリット・デメリット
上述の通り、住宅の建築以外にも節目ごとに大きな出費が発生します。そういった状況のなかで本当に住宅を建てるべきなのか、まずは家を建てるメリットとデメリットを明確にしてしまいましょう。
家を建てるメリット
家を建てるメリットは、大きく以下の3点です。
- 希望に合わせた住環境にできる
- 賃料負担がなくなる
- マイホームという安心感
詳しく解説します。
希望に合わせた住環境にできる
当たり前の話ですが、賃貸では自分の好きなように建物へ変更を加えることはできません。退去時には元の状態に復旧してから返却する決まりがありますから、間取りはおろか、トイレを交換することすら自由にはできないのです。その点自宅なら、自分の思い通りに住環境を構築できます。また、子どもの成長やライフスタイルの変化に応じて、自由に改築しても構いません。予算という縛りはあるにしても、家族の希望を最大限盛り込んだ家づくりができるのは、やはり家を建てる最大のメリットでしょう。
賃料負担がなくなる
家を建てれば、当然家賃の支払いがなくなります。その分ローン返済は発生しますが、ローン返済が終われば建物と土地は自分のものです。ただ支払うだけの家賃とはその性質がまったく異なります。もちろん、建築後30年も経てば木造住宅の建物の価値はゼロです。しかし土地の資産価値は残ります。通常土地の価値が急激に下ることはないので、最終的に売却して現金を手にすることも可能です。あるいは土地だけを子どもに相続するという方法もあります。
マイホームという安心感
長期の住宅ローンに対する不安はあるにせよ、やはりマイホームがあるというのは大きな安心感をもたらしてくれます。住宅ローンに関しても、家賃は文字通り死ぬまで払い続けなくてはいけませんが、住宅ローンは完済すればそこで終了、以降住居費を支払う必要はありません。（固定資産税や修繕費用は別）また、もし途中で建主に不幸があっても、団体信用生命保険のおかげで、住宅ローンの残金を清算することなく家族にマイホームを残せます。このように、収入が減少する老後に住居費の負担がないというのは、非常に大きなメリットといえるでしょう。
家を建てるデメリット
今度は以下に記したデメリットについて解説していきます。
- 住宅ローンの返済がある
- 維持費がかかる
- 住み替えが難しい
住宅ローンの返済がある
上述の通り、住宅ローンは自分の資産に対して支払うので、家賃と違って払い甲斐があります。しかしその分、年間120万円前後の支払い義務を長期間背負うことになり、人によっては非常に大きなプレッシャーを感じるかもしれません。また通常、購入代金の約20%を頭金として支払います。場合によっては、諸費用分も合わせて30%は貯金しておく必要があり、家計的に大きな負担となるでしょう。あまりムリをするべきではありませんが、どうしても家を建てたいなら、頭金なしのフルローンや諸費用ローンの利用も検討してみてください。
維持費がかかる
住宅を購入すると、おおよそ10〜15年経過するころから、さまざまな場所で修繕や交換工事が必要になってきます。戸建住宅の修繕費用については、残念ながら正確なデータは発表されていません。しかし、住宅瑕疵担保履行制度の研究委員会報告書※には、築10年の平均修繕費用は約100万円というデータが記載されています。通常のローン返済や子どもの教育資金とは別に、100万円を貯金するのはなかなか大変です。またマンションと違い、強制的に修繕積立金を徴収されない分、自主的に積み立てておく必要があります。維持費に関しては、かなりしっかりとした管理能力が問われるでしょう。
住み替えが難しい
長年住み慣れた土地に建て替えをするなら別ですが、まったく新しい土地に家を建てる場合は少々注意が必要です。一旦家を建てると住み替えが困難である旨は、ぜひしっかりと頭に入れておいてください。もちろん、家を建てる前に、周辺環境は何度も確認しているでしょう。しかし、住んでみてはじめてわかることもあります。実際に近隣トラブルで、引越しを余儀なくされる人も決して少なくないのです。また長い人生のなかでは、リストラやケガなどで、一時的に収入が減少することも考えられます。そういった時に賃貸なら、安い家賃の物件に引越しをして負担を減らすこともできますが、持家だとそう簡単にはいきません。
家を建てる際はお金の面も考えよう
家を建てる時に一番怖いのは、途中で返済ができなくなりマイホームを手放すことです。そういったお金のトラブルを起こさないためにも、さまざまな指標が適正な範囲に収まっているかどうかを、きちんとチェックする必要があります。チェックすべき主なポイントは、以下の4点です。
- 年収ごとにかける予算
- 必要な貯金額
- 住宅ローンの返済期間
- ローンの返済負担率
詳しく解説します。
年収ごとにかける予算
住宅ローンの借入額を決める目安のひとつに、「年収倍率」があります。年収倍率とは、借入総額が年収の何倍に当たるかを示した指標で、一般的に5〜6倍が適正といわれています。しかし、現実には5倍で収まっている人は少なく、おおよそ7〜8倍が多いようです。フラット35の利用者調査※を見ても、土地なし注文住宅が6.5倍、土地つき注文住宅は7.3倍となっています。あなたが大企業に勤務しており、資産状況も優良ならば、金融機関は10倍程度の融資を提示してくるかもしれません。しかし、たくさん借りれば、その分返済の負担が大きくなります。どんなに多くても7.5倍以内に留めておきましょう。
必要な貯金額
今は頭金の必要ないフルローンも比較的容易に借りられるようになりましたが、毎月の返済負担が増えることを考えると、やはり20%程度の頭金は用意したいものです。また、登記費用や火災保険料などの「諸費用」は、通常住宅ローンの対象外とされているので、事前に建築費用の10%程度を貯金しておく必要があります。諸費用を別途貸し出す「諸費用ローン」を利用する方法もありますが、通常よりも金利が高いので、できれば利用は控えた方が良いでしょう。なお、頭金（諸費用分も含む）を用意すれば、住宅ローンの審査に通りやすくなります。30%は厳しいとしても、20%を目標に貯金計画を立ててみてください。
住宅ローンの返済期間
最終的に住宅ローンの総返済額が変わってきますので、返済期間は慎重に選ぶ必要があります。ほとんどの金融機関では完済時年齢を80歳に設定しており、35年ローンを組みたい場合は、遅くとも45歳までにローンを開始しなくてはなりません。しかしこれだと、定年（60歳）を過ぎてから約20年間も、自己資金や年金を取り崩すことになります。人生90〜100年時代といわれる昨今、退職金や貯金はできるだけ老後の生活資金に回したいところです。実際の貸出期間をフラット35の「民間住宅ローンの貸出動向調査」※で調べてみると、住宅ローンの平均貸出期間は26.7年でした。老後の返済負担軽減のため、できるだけ完済時期が定年を大きく超えないように計画しましょう。
ローンの返済負担率
住宅ローンの審査では、年収に占めるローン返済額の割合「返済負担率」が、適正範囲かどうかをかなり重視します。一般的には、返済負担率30%未満、できれば25%以下が望ましいとされているようです。返済負担率は年収によって異なるのが一般的で、おおよそ35%以内を上限に設定している金融機関が多いです。フラット35の場合、年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上が35%以下と決められています。実際、フラット35の調査※を調べてみると、25%以内の人が約60〜80%を占めています。（金利により変動あり）
家を建てるまでの流れ
この章では、着工から完成までの流れを大まかにまとめておきます。
- カタログを取り寄せイメージづくり
- 資金計画
- 土地選定・購入
- ハウスメーカー選定・見積もり比較・仮契約
- 住宅ローン事前審査
- 現地調査・最終プラン・見積もり
- 本契約
- 住宅ローン本審査
- 確認申請〜着工〜引き渡し
このなかでは、住宅ローンの事前審査にはとくに注意していきましょう。仮契約を結んだら、できるだけ早く住宅ローンの事前審査を受けてください。とくに条件が厳しい場合、銀行によっては事前審査が通らないケースもよくあります。その場合は、速やかに別の金融機関へ申し込みしなくてはなりませんので、とにかく早めに申し込むことが重要です。
家を建てることに興味を持ったらまずやるべきこと
最後にこの章では、家を建てることに興味を持ったら具体的にどんなことをすればいいのか、以下の3点についてわかりやすく解説します。
- イベント参加
- 知人に話を聞く
- カタログでの情報収集
イベント参加
今や住宅に関する情報収集は、ほぼ100%ネットでおこなう時代です。ハウスメーカーの情報が知りたければ、ネット上にたくさんの情報が溢れていますし、公式サイトを見ればそのメーカーの考え方や得意な分野などもおおよそわかります。とはいえ、実際に見て触ることではじめてわかることも少なくありません。できれば住宅展示場などに、一度は行ってみてください。同じ場所にさまざまなメーカーの家が建っていますので、各メーカーの特徴も比較しやすいはずです。もしかすると、まったく興味のなかった設備やプランのアイディアが生まれるかもしれません。また、そういったイベントなら、対応してくれる営業マンの対応もチェックできます。住宅展示以外にも、完成展示会のようなイベントがあれば、ぜひ積極的に参加してみましょう。
知人に話を聞く
もし可能であれば、実際に家を建てた友人・知人に話を聞いてみましょう。ネットやカタログではわからない、生きた情報がきっと手に入るはずです。そういう意味では、ネット上の口コミサイトなどを参考にしてもいいかもしれません。ただし、ネットの口コミはその性質上、どうしてもマイナスな情報がクローズアップされがちです。匿名なので、中には信憑性に欠ける内容も見受けられます。周りに家を建てた人がいるならば、どんどんアドバイスをもらいましょう。
カタログでの情報収集
公式サイトで気になるハウスメーカーを調べたら、次はぜひカタログを取り寄せて情報収集することをオススメします。ネットの情報は手軽にチェックできる反面、情報が拡散しすぎているので、意外にわかりづらいものです。その点、カタログには、メーカーの本当に伝えたい情報が凝縮されています。また、実例や写真も豊富なので、イメージをつくるのにも最適です。公式サイトや一括取り寄せサイトから簡単に申し込めますので、なるべくたくさんのカタログを比較してみてください。
家を建てるタイミングは人それぞれ
家を建てるタイミングは人それぞれです。社会情勢や年齢、ライブイベント、資金面などを考慮して計画を立てる必要があります。まずは一度、家をいつ建てるのがベストなのか、家族の希望をまとめて計画を立ててみてください。その結果、すぐに家を建てる必要はないという結論が出るかもしれません。であれば、とりあえず気になるメーカーのカタログを取り寄せて、イメージだけでも固めてしまいましょう。
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