年収別に注文住宅にかけられる購入予算を解説。住宅ローンの考え方や注意点も

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注文住宅の予算っていくらを見込むべき？

あくまでも概算ですが、注文住宅の予算は下記の式で算出できます。【年収倍率 × 年収 ＋ 自己資金 ＝ 購入可能金額】後述する「年収倍率」と「年収」を掛けて、そこに自己資金（頭金）をプラスした分が購入予算額の上限です。もし、仲介手数料や税金などの諸費用を別途用意するなら、そこから建築費用の10%程度を差し引かなくてはなりません。購入予算を決めるほかの要素については後述します。ここではまず、注文住宅の平均的な予算と、年収と予算の適正な割合について理解しておきましょう。

注文住宅の平均的な予算

実際に注文住宅を建てた人が払った全国平均額がわかると、自分の希望が適正かどうかを判断できるようになりますいくつかデータはありますが、今回は住宅金融支援機構の「2018年度フラット35利用者調査」を調べてみました。

土地なしの場合（全国平均）

土地なしの場合は以下の通りです。

※参考：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」主要指標

土地が必要ない場合、所要資金（建築費用と土地取得費の合計）の全国平均額は、3,395万円です。まずはこの金額を基準に考えれば、大きく失敗することはないでしょう。ただし、総額だけを見て予算を計画するのは、非常に危険です。後述する自己資金（頭金）や年収倍率、総返済負担率など、あらゆる角度から適正な予算を算出しましょう。そうしないと、あとから支払いできなくなるといったトラブルに発展するかもしれません。

土地あり（全国平均）

土地ありの場合は以下の通りです。

※参考：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」主要指標

土地付き注文住宅の場合は、支払い総額が4,113万円です。こちらもチェックすべきポイントは土地なしと同じですが、土地を購入する分すべての数字が高くなっています。通常は土地も一緒に購入することがほとんどだと思いますので、年収倍率や返済負担率が上限を超えないように、入念にチェックしておきたいところです。

一般的には年収の５倍～６倍

予算を決める際にとても重要な指標となるのが、「年収倍率」です。年収倍率とは、返済額が年収の何倍に当たるかを示したもので、一般的に5〜6倍以内が適正範囲だといわれています。ところが、借主の条件が良い場合、金融機関が最大9〜10倍程度まで融資を認めてくれることもあります。貸してもらえるならば、できるだけ多く借りたいと思う方もいるでしょう。しかし、ケガやリストラ、子供の教育費の増額など、返済に影響を与えるアクシデントが将来いつ起こるとも限りません。そのため、年収倍率は5〜6倍を基準とし、どんなに多くても7倍前後に抑えておく方が無難です。

購入予算と住宅ローンの考え方

上表の通り、住宅ローンは所要資金の約80%を占めていますので、購入予算は住宅ローンの影響をダイレクトに受けてしまいます。ここでは下記4つの側面から、住宅ローンで損をしないポイントを解説していきます。

• 頭金
• 借入期間
• 金利
• 返済額

詳しく解説します。

頭金はいくらにすべき？

上述の2018年度フラット35利用者調査によれば、土地なし注文住宅の頭金の全国平均額は636.5万円で、土地つき注文住宅は447万円です。頭金の割合（自己資金比率）は、それぞれ18.7%、10.9%ですので、一般的に必要といわれている「10〜20%」という数字を裏付ける結果となっています。今は頭金を含めて融資してくれる「フルローン」もありますので、必ずしも頭金がないと住宅ローンを組めないわけではありません。しかし、頭金を入れれば低い金利で借り入れできますし、毎月の返済額を減らすことも可能です。ただ、だからといって、預貯金をすべて頭金にするのは避けるべきでしょう。というのも、ある程度の金銭的ゆとりがないと、もしもの時に対応できません。支払いができずに滞納が6カ月続けば、基本的に自宅を売却して返済するしか方法がなくなってしまいます。くれぐれも無理な計画だけは立てないようにしましょう.

借入期間はどう設定する？

住宅ローンは金額が大きいので、どうしても返済期間は長くなります。借入れ可能な期間は金融機関によって異なりますが、最長で35年程度と考えておけば間違いないでしょう。もちろん借入期間は短い方が返済総額も少なく、余計な金利を支払う必要もありません。ただ、最近のように超低金利が長期間継続している時代には、長期間借りて毎月の支払い負担を軽減する方が理にかなっています。また、借り入れ時と返済時の年齢によって、借入期間はある程度決まってしまいます。多くの金融機関では60代でもローンを融資してくれますが、80歳（81歳）までに完済するという縛りがあるため、60代から35年ローンは組めません。どうしても35年ローンが必要ならば、44歳までにローンを申し込むか、親子リレーローンなどを検討してください。

固定金利と変動金利どちらが良い？

住宅ローンの金利には、大きく固定金利と変動金利の2種類あります。どちらが良いかは人によります。この章では両者のメリット・デメリットをまとめておきますので、自分がどちらに向いているかを検討してみてください。

固定金利のメリット・デメリット

固定金利のメリット・デメリットは以下の通りです。

〈固定金利のメリット〉

• 金利が固定されているので、金利上昇の影響を受けない
• 完済までの返済額が決まっているので、計画を立てやすい

〈固定金利のデメリット〉

• 変動金利よりも、〜1%程度金利が高い
• 低金利が続いた場合、変動金利よりも返済総額が多くなる

とにかく固定金利は、金利上昇のストレスから開放されるのが最大のメリットです。その分変動金利よりも返済額は多くなりますが、フラット35の場合高くても2.1%ほどですので、十分低金利の恩恵を受けているといえます。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利のメリット・デメリットは以下の通りです。

〈変動金利のメリット〉

• 金利が固定金利よりも、〜1%程度安い
• 返済総額と毎月の返済額が固定金利よりも少ない

〈変動金利のデメリット〉

• 金利が上昇すると、返済額が増える（5年ごとの見直し）
• 返済完了まで、金利上昇リスクを抱えることになる

変動金利のメリットは、なんといっても返済負担が減ることでしょう。金利上昇のリスクはあるものの、ここ20年の金利水準※を見る限り、もうしばらくは低金利が続く可能性が高いです。※フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

固定金利と変動金利を選ぶ割合

実際にどちらを選ぶ人が多いのかを、住宅金融支援機構の金利データ※（2019年4月〜9月期）で調べてみました。

• 変動型：59%
• 固定金利期間選択型：26.7%
• 全期間固定型：14.3%

じつに60%もの人が変動金利を選んでいますが、この割合はここ数年ほとんど変わっていません。「現在の低金利が続く間は、しっかりと低金利の恩恵を受けたい」と考える人が多いのでしょう。どちらのデメリットも負いたくない方は、変動金利と固定金利の良いとこ取りをした「期間選択型の固定金利を選ぶのもひとつの方法です。※住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」

毎月の支払額の目安は？

毎月の支払額は、とにかく「無理をしないで払える額」を基準にしてください。そういう意味では、これまでに払っていた賃貸の家賃を大きく超えないことが、ひとつの目安になるかと思います。また、年収に対する返済額の割合を示す「総返済負担率」も、基準を超えないようにしましょう。フラット35では年収400万円未満で30％以下、400万円以上の場合は35％以下が、貸し出し要件になっています。ただ一般的に適正とされている「20〜25％以下」の範囲内に収めた方が、急な支出などにも対応しやすいです。できるだけ20〜25％を基準に、返済計画を立ててください。

世帯年収別の注文住宅予算の目安

今度は、年収別に注文住宅の予算がどのくらい必要なのかを、実際に計算してみましょう。【シミュレーション条件】元利均等返済、変動金利1.5%、ボーナス加算なし、総返済負担率25%、頭金別

年収1,000万円の場合（毎月の支払い20万円）

年収1,000万円の場合は以下の通りです。

• 20年：約4,145万円
• 25年：約5,000万円
• 30年：約5,795万円
• 35年：約6,532万円

年収倍率を6%で計算すると、6,000万円以内が適正な借入金額です。ということは、三井住友銀行で35年ローンを組んだ場合、500万円ほど多く借りられることになります。このくらい年収があると、頭金がなくても、特に問題なく注文住宅の建築が可能です。

年収700万円の場合（毎月の支払い14万円）

年収700万円の場合は以下の通りです。

• 20年：約2,901万円
• 25年：約3,500万円
• 30年：約4,056万円
• 35年：約4,572万円

年収700万円の適正な年収倍率で計算すると4,200万円ですから、こちらも特に問題はなさそうです。ただし上述の通り、土地付き注文住宅の支払い総額は4,113万円なので、35年に設定した場合でも頭金を10〜20%用意する必要があります。

年収500万円の場合（毎月の支払い10万円）

年収500万円の場合は以下の通りです。

• 20年：約2,072万円
• 25年：約2,500万円
• 30年：約2,897万円
• 35年：約3,266万円

年収500万円以下になると、すでに土地を所有しているケースを除き、借入金額だけでは住宅を購入するのが厳しいです。諸費用のことも考慮すれば、頭金を30%は用意した方が安全でしょう。

年収300万円の場合（毎月の支払い6万円）

年収300万円の場合は以下の通りです。

• 20年：約1,243万円
• 25年：約1,500万円
• 30年：約1,738万円
• 35年：約1,959万円

もちろん年収300万円でも注文住宅の建築は可能ですが、少しばかり工夫が必要です。フラット35のように借地でもローンを組める場合があるので、借地権での建築が可能かどうかを調べてみる価値はあります。また可能であれば、親族の土地を相続、あるいは地価の安い地方に建てるなども検討した方が良いでしょう。

毎月の返済額から購入予算を考えることもできる

さきほどは年収から購入予算を算出しました。しかし、銀行のシミュレーションは毎月の返済額から借り入れ可能金額を計算することも可能です。（金利などはさきほどと同一条件）毎月の返済額と借入期間ごとの借り入れ可能金額は以下の通りです。

毎月の返済額からシミュレーションできると、今払っている家賃と同額の返済を計画する場合などに便利です。もちろん、金融機関のローン商品によって金額は変動しますので、金融機関選びは慎重におこなってください。

どんな注文住宅が建てられる？

最後に、予算ごとに建てられる注文住宅の特徴を、簡単にご紹介しておきます。上述の住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」によれば、注文住宅（建物だけ）は3,395万円、126.8m2（38坪）が、全国平均値です。あくまでも目安ですが、この数値よりも低い場合は、広さや設備のグレードなど、どこかしら妥協する必要があることを頭に入れておいてください。

1,000万円台の注文住宅

この予算帯ならば、ムダなコストを省いた、いわゆる「ローコスト住宅」がもっとも現実的な選択ではないでしょうか。ローコスト住宅は建物の形や間取りをある程度規格化することで、材料費や人件費を削減します。したがって、どうしてもシンプルな建物にならざるを得ず、自由なプランニングはできないと考えておくべきです。内装材やキッチンなどの設備機器も、基本的にベーシックグレードの選択となります。とはいえ、耐震性や断熱性など、基本的な居住性能に関してはまったく問題ありません。いずれにしても、1,000万円台の家は、ベーシックグレードを選択して、なるべくオプションを利用しないようにしましょう。

2,000万円台の注文住宅

予算が2,000万円台になると、多少選択肢が増えてきます。基本的には1,000万円台と同じように、極力オプションを使わずに、シンプルな家を目指すことになるでしょう。ただ、壁紙や床材を良いものに変更したり、設備機器をランクアップさせたりすることも十分に可能です。家族が多いのであれば、収納を増やすのも便利ですし、ユニットバスを0.25坪ほど広げるのも良い選択だと思います。2,000万円台の予算では、希望をすべて反映させるのは無理です。したがって、予算を掛ける場所と予算を抑える場所の優先順位を、事前にきちんと決めておいてください。

3,000万円以上の注文住宅

上述の通り、全国で建設された注文住宅の平均値がこの価格帯です。このクラスになると、耐久性の良いタイル貼りの外壁や、瓦屋根、ジンカリウム鋼板の屋根を選ぶこともできます。設備機器類を、使い勝手とデザインが良いものに変更するのも、もちろんOKです。例えば、トイレをタンクレスの掃除がしやすいものに替える、お風呂に浴室暖房乾燥機をつけるなど、選択肢が格段に多くなります。

カタログを見て具体的なイメージをつけよう

はじめて注文住宅を建てる人にとっては、自分の年収でどういった家が建てられるのか、まったくイメージできないはずです。しかし当記事では、年収ごとの適正な予算の立て方について、しっかりとご紹介してきました。これまで考えたことがなかった頭金の額や年収倍率、総返済負担率など、注文住宅の予算を立てる基本的な知識は、すでに理解されたと思います。また、建てられる注文住宅のイメージも予算別にご紹介しました。あとは実際にカタログなどを見て、具体的にイメージを固めていってください。

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