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頭金ってそもそも何？住宅購入で必要な初期費用
冒頭で頭金の話をしましたが、じつは頭金を入れるとどんなメリットがあるのかをきちんと把握している人は、それほど多くありません。頭金は住宅ローンの長期的な返済負担を決める、非常に重要な資金です。まずはこの章で、頭金の役割をしっかりと押さえてしまいましょう。また頭金以外にも、さまざまな費用を支払う必要がありますので、併せてご紹介します。
住宅購入における頭金とは
通常、住宅ローンを利用する際には、物件価格の一部を先払いするように求められます。この先払いするお金を「頭金」といい、自己資金でまかなわなければなりません。必ずしも頭金を入れないと住宅ローンを組めないわけではありませんが、頭金を入れると以下のようなメリットがあります。
- ローン総支払額が少なくなる
- 毎月の支払額が少なくなる
- 返済額を変えずに返済期間を短くすることも可能
- 住宅ローンの審査に通りやすくなる
- ローン金利が低くなる
頭金の具体的な説明は後述しますが、とりあえず頭金が多いほど住宅ローンの返済が楽になるということを頭に入れておいてください。
頭金以外に必要な費用
住宅を購入すると、さまざまな諸費用が発生します。注文住宅の諸費用は、物件価格のおおよそ3〜7%が目安で、頭金同様に自己資金で支払わなくてはなりません。したがって、頭金を自己資金限度いっぱいまで払ってしまうと、今度は諸費用が払えなくなってしまう可能性があります。必ず諸費用分として10%程度は確保しておきましょう。ここでは、諸費用の内訳をご紹介します。
手付金
手付金は、土地を購入した際に先払いするお金のことで、いうなれば「キャンセル防止のためのお金」です。したがって、買主が自己都合で契約を解除した場合、手付金は戻ってきません。（不動産会社都合の場合は倍返しされる）一般的には、土地の契約時に手付金10〜20%を支払い、引き渡しの際に残金を支払います。土地代金をローンで借りた場合、ローン代金が支払われるのは引き渡し時なので、手付金は自分で用意しなくてはなりません。2,000万円の土地ならば200〜400万円にもなるわけで、なかなか自己資金で用意するのは大変です。そういう場合は、不動産会社と交渉しましょう。絶対に買うという姿勢があれば、数十万〜100万円程度に割り引いてくれる可能性は十分にあります。
住宅ローン借り入れ費用
住宅ローンを借り入れする際には、「保証料」と「事務手数料」の支払いを義務づけられるケースがほとんどです。保証料の支払い方式には、「一括方式」と毎回の返済に上乗せする「分割方式」の2種類があります。金額は金融機関によって異なりますが、りそな銀行（一括）※の場合、574,110円です。（3,000万円・30年ローン場合）なかには保証料ゼロ円の銀行もありますので、借りる前に必ず比較してみてください。事務手数料は、金融機関によって一定額を徴収するケースと、融資額の2%程度を徴収するケースにわかれます。こちらも金融機関ごとの金額差が大きいので、事前にきちんとチェックした方が良いでしょう。※りそな銀行保証料
登記費用
住宅を建築したら、法務局に登記するのが一般的です。法的には登記の義務はありませんが、トラブル時に所有権を証明できるため、必ず登記はおこなってください。注文住宅新築時に必要な登記費用は以下3種類です。
- 所有権の保存登記（新築建物）：課税標準額 × 税率0.4%（軽減後0.15%）
- 所有権の移転登記（土地）：課税標準額 × 税率0.2%（軽減後0.15%）
- 抵当権の設定登記：課税標準額 × 税率0.4%（軽減後0.1%）
登記には上記のように軽減税率が適用されます。期間限定の特例措置ですので、適用期限の確認は忘れないようにしましょう。また、登記を司法書士に委任する場合は、おおよそ4〜10万円の報酬が発生します。なお、これらの諸費用全般は不動産会社（orハウスメーカー）が提示してくれるので、その金額をよく確認しておくようにしましょう。※参考：税務署 登録免許税率の軽減措置に関するお知らせ
頭金はいくら払う？相場としてはどれくらい？
次に、頭金の相場や支払う時期など、頭金についてもう少し詳しく解説していきます。
頭金の相場
頭金の金額には明確に定められた基準はありませんが、一般的には物件価格の10〜20%とされることが多いようです。2018年度におこなわれた「フラット35利用者調査」※によると、注文住宅（土地なし）の頭金の全国平均額は、636.5万円で、支払い総額の18.7%に該当します。同じく注文住宅（土地つき）の場合は、447万円/10.9%です。あくまでもフラット35を利用した人に限定されたデータですが、実際に頭金を10〜20%用意している人が多いことがわかるでしょう。※2018年度フラット35利用者調査
どのくらい頭金を用意すべき？
上述の通り、頭金の相場は物件価格の10〜20%です。ただし、長期に渡る支払いの負担を軽減するために、頭金を30%ほど準備する人も増えています。いずれにせよ頭金の金額は、希望する注文住宅の価格と借り入れできる金額によって、おのずと決まってきます。まずは借入金限度額を計算してみましょう。
実際に借入金限度額を計算してみよう
〈例〉フラット35にて借り入れ、年齢35歳、年収600万円、物件価格5,000万円、返済期間35年、金利1.5%、元利均等返済、総返済負担率（※1）35%の場合年間返済額を計算600万円 × 35% ＝ 210万円返済額早見表から、借り入れ限度額を算出210万円 ÷ 12カ月 ÷ {3,062円× 100万円}（返済額早見表より計算） ＝ 5,700万円年収から計算すると、5,700万円を借りられるのですが、フラット35借り入れ限度額は物件価格の90%までと設定されているので、実際には4,500万円が上限になります。ということは、物件価格と借り入れ可能額の差額500万円は、すべて自己資金で用意しなければならないということです。（実際には諸経費も別途掛かります）また、借り入れ限度額まで借りてしまうと、将来転職や退職などで支払いが厳しくなることも考えられます。同様に、貯金を全部頭金にしてしまったら、突発的な出費に対応できません。頭金の額は、あくまでも「無理なく返済できる金額」と「余剰資金」を基に計算してください。もし足りないのであれば、家のグレードを落とすなど、何かしらの対策が必要です。※参考：フラット35総返済負担率
頭金はいつ払う？
頭金を支払う時期は厳密に決まっているわけではありません。ただ、住宅ローン契約から引き渡しまでの間に支払うことが一般的です。もちろんできるだけ早く払った方が良いのは間違いありませんが、実際には営業担当者と打ち合わせをして決定することになるでしょう。
頭金無しで注文住宅を建てるのはあり？
これまでは頭金を10〜20%用意するのが当たり前でしたが、最近では「頭金なし」で住宅ローンを組む人も増えてきました。住宅ローン専門金融機関「ARUHI（アルヒ）」が2015年におこなったアンケート※を見ると、頭金なしでマイホームを購入した人は、なんと21%にも上るそうです。※ARUHI 【実態調査】家を買うときの「頭金」と「ローンの返済期間」はどれくらい？
頭金なしでも注文住宅は建てられる
今は住宅ローンも多様化し、頭金なしで借り入れできる、いわゆる「フルローン（10割融資）」の利用も可能です。フルローンの借り入れが可能かどうかは、「どのくらい頭金を用意すべき？」で計算したように以下の要素によって決まります。
- 物件価格
- 年収
- 年齢
- 勤務先
- 借入期間
- ほかの借り入れの有無
フルローンが借りられる金融機関はたくさんありますが、たとえば「イオン銀行」※の場合、売買契約金額・工事請負契約金額の105％を上限として借り入れが可能です。もっとも有名なローン「フラット35」でも、自己資金ゼロで借り入れできます。※審査によって、借り入れが認められない場合もあります※イオン銀行 よくある質問
頭金なしで建てる際の注意点
上述の通り、頭金なしで注文住宅を建てることは可能ですが、「金利が高くなる」、「値下がりのリスクがある」というデメリットがともなうことは、きちんと理解しておくべきです。詳しく解説していきます。
金利が高くなる
頭金がゼロだと、頭金ありの場合と比べて金利は高くなるのが一般的です。たとえばフラット35の場合、融資率（建築費における借り入れ額の割合）が90%を超えるかどうかで、金利が変動します。三井住友銀行のフラット35（※）を調べてみると、融資率が90%以下の金利が2.03%なのに対して、融資率が90%を超えると、2.29%にまで上昇していました。その差は0.26%です。この0.26%の差が、どれくらい返済に影響を与えるか検証してみましょう。※三井住友銀行 ローン金利
融資率90%以下融資率90%超
| 物件価格 | 4,000万円 | 4,000万円 |
| 頭金 | 400万円 | 0円 |
| 金利 | 2.03% | 2.29% |
| 返済総額 | 5,032万円 | 5,819万円 |
| 毎月返済額 | 12万円（ボーナス返済無し） | 13.9万円（ボーナス返済無し） |
※フラット35ローンシミュレーション（物件価格4,000万円）
借入期間35年で計算頭金を10%払った場合とゼロの場合を比較すると、返済総額の差は787万円、毎月の返済額は1.9万円にもなることがわかりました。35年間で787万円という差額を、決して小さくないと感じるのであれば、頭金の増額を検討した方が良いかもしれません。
値下がりのリスクがある
頭金を払わずにフルローンを借りた場合、リストラ・ケガなど、ライフスタイルの変化により、支払いを継続できないケースが出てくるかもしれません。残念ながらそのときは、住宅を売却してローン残金を返済することになるでしょう。問題なのは、ローン残高よりも売却金額が低いケースです。売却時期の不動産市場の動きによっては、住宅の価値が大きく値下がりしている可能性があります。この場合、なんとかして自力でお金を用意しなくてはなりません。しかし、そもそも支払いができないから売却するわけで、最終的にはほとんどの人が、いわゆる「自己破産」を選ぶことになるでしょう。そうならないためにも、頭金ゼロフルローンの利用には細心の注意を払わなくてはいけません。
頭金なしで買うか、貯めてから買うか
結局のところ、注文住宅は頭金なしで買うか、貯めてから買うか、どちらが正解なのでしょうか。これはその時点の金利や年齢にも大きく関係してきます。また、子供がいる場合は、住宅ローンが教育資金などを圧迫しないかどうかも、きちんと計画しておく必要があるでしょう。もちろん、頭金を10〜20%貯めてから購入するのがベストです。しかし、頭金が貯まるまで何年も待つくらいなら、住宅が必要な時に思い切って頭金なしでローンを組むのもひとつの考え方です。お金が貯まった時点で繰り上げ返済をすれば、返済の負担を減らすこともできます。とはいえ、諸費用までローンで借りてしまうと、さすがにリスクが大きすぎます。やはり10％ 程度の自己資金は用意しておくべきでしょう。
頭金はどうやって貯める？
ここまでの話から、頭金の重要性はご理解いただけたと思います。ただ、仮に3,000万円を借り入れる場合、20%といえば600万円です。その人の経済状況にもよりますが、すぐに貯金できる人ばかりではないでしょう。以下より、少しでも効率よく頭金を確保する考え方をご紹介していきます。
計画を立てて貯金
当たり前の話ですが、頭金を貯めるには、計画を立てて定期的に貯金をするしかありません。ただし、イベントが重なり出費が多い月などは、普通に貯金するのはなかなかむずかしいものです。であれば、「積立定期預金」のような毎月一定額を強制的に貯金する方法が、やはり一番確実ではないでしょうか。もし、勤務先が「財形貯蓄制度」※を導入しているならば、ぜひ積極的に利用してみましょう。給料から天引きですし、基本的に3年以上は積立をしなければならないので、否応なしに頭金が貯まっていきます。また財形貯蓄は、元利合計で550万円まで利子が非課税です。さらに一定条件を満たせば、財形住宅融資で最大4,000万円までの融資を受けられるメリットがあります。※厚生労働省 財形貯蓄制度
親からの援助
もし親から援助を受けられるならば、思い切ってお願いしてみるのもひとつの方法です。ただし、親からの贈与とみなされてしまえば、贈与税が課税される可能性もあります。きちんと返済していることを証明できるように、最低限、下記にあげたポイントは守ってください。
- 借用書を作成する
- 証明できる方法で返済する（銀行振り込みなど）
- 常識的にみて、返済が可能な金額以上の借り入れをしない
最終的には税理士に相談してから判断すると良いでしょう。また、借り入れではなく、親と共有名義にする方法もあります。その場合は親の名義分を親が払うだけなので、贈与にはなりません。しかし、将来親が亡くなった時に、ほかの相続人とトラブルになる可能性もあります。そうしたトラブルを回避するためには、事前に親族も交えてきちんと取り決めをした方が良いです。
10から20％の頭金が理想的
頭金がないと、支払い総額と毎月の支払い額の負担が増大しますし、ローン金利も高くなります。注文住宅を建てる場合、できるだけ物件価格の10〜20%にあたる頭金を用意しておきましょう。また、頭金を貯めるよりも、すぐに購入したいと考える方もいらっしゃるかもしれません。その場合、リスク対策を行えば、「頭金なしフルローン」の利用もひとつの方法です。自分の予算でどういった注文住宅が建てられるのかを調べるためには、まずは注文住宅のカタログを集めてみると良いでしょう。
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