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坪単価を計算するとできること
まずは、そもそも坪単価の計算がわかると何ができるのか？という点を解説します。坪単価の計算方法がわかってくると、まずハウスメーカー各社の見積もりを正確に比較できるようになります。また同一メーカーの住宅を比べた場合、グレードによって金額が異なるポイントはどこなのか、簡単に判断できるはずです。ただし、坪単価に含まれる項目には決まりがなく、ハウスメーカーごとにバラバラの基準で見積もりを作成している状態です。条件を同じにしないと単純に比較はできないので、注意しなければなりません。これについては、のちほど詳しく説明します。
坪単価ってどうやって計算する？
坪単価は、一坪あたりにかかる建築費用を表す価格です。つまり、建物本体価格を住宅の坪数で割れば、すぐに計算できます。最近は、一般の家庭で「坪」という単位を使うことがまずありませんから、もしかすると少しわかりづらいかもしれません。しかし、建物の「延床面積（各階の床面積の合計）」を、坪数（1坪は約3.3m2）で割ってあげれば良いだけですので、あまり悩まなくても大丈夫です。
坪単価の計算方法
坪単価を求める計算式は下記の通りです。・住宅の本体価格 ÷ 坪数（延床面積） ＝ 坪単価上記式の通り、本体価格を割る面積には延床面積を使用します。延床面積は、住宅すべての階の床面積を合計したものです。（2階建てなら、1・2階両方の床面積）この延床面積は自由な広さにできるわけではなく、建築場所によって「容積率」（敷地面積に対する延床面積の割合）の上限が、法律で定められています。似たような面積に「建築面積」がありますが、こちらは各階の合計面積ではありません。容積率ではなく、「建ぺい率」の算出に用いられる面積ですので、混同しないように注意しましょう。
実際に計算してみよう
それでは、実際に2つの住宅を例に計算してみましょう。
【住宅本体価格：2,000万円、延床面積：50坪の場合】
2,000万円 ÷ 50坪 ＝ 坪単価 40万円このように、住宅の本体価格と坪数さえわかれば、すぐに計算できます。今度は坪数が表示されておらず、延床面積だけわかっている場合の計算をしてみましょう。
【住宅本体価格：4,000万円、延床面積：200m2の場合】
4,000万円 ÷（200m2 ÷ 3.3m2） ＝ 坪単価 66万円これも簡単ですね。坪数が分からなくてもm2が分かれば、そのm2を「3.3」で割れば坪数が算出できます。
ハウスメーカーによって計算方法が異なるのは本当？
本来であれば、住宅業界で坪単価に含む項目をきちんと統一するべきでしょう。しかし残念ながら、上述の通り、ハウスメーカーによって計算方法がマチマチというのが現状です。そのため、「見積もりだとA社のほうが安いから、A社に決めよう」などといった短絡的な判断は非常にリスキ―です。また、同様に坪単価に坪数を掛けた価格で家が建つというイメージを持つこともリスクがあります。というのも、次の章で説明する「付帯工事費」と「諸経費」が別途必要になるので、仮に坪単価50万円で60坪の家を建てても3,000万円では納まらないからです。いずれにしても、見積もりを受け取る際に、坪単価に含まれる内容をしっかりと確認することが対応策といえるでしょう。
価格に入れられる範囲が異なる
坪単価に含まれる項目の違いを考慮せず、単純にハウスメーカーごとの坪単価を比較してしまうと、大きな落とし穴にはまることになります。では、そもそも坪単価を計算するために必要な項目には、どのようなものがあるのでしょうか。住宅建築にかかる主な費用は下記の3つです。
- 本体工事費用
- 付帯工事費用（水道・ガスの引き込み工事、外構工事など）
- 諸経費（税金や仲介手数料など）
詳しく解説します。
本体工事費用
本体工事費用は、文字通り、建物本体の建築にかかる費用のことです。建物基礎などの「躯体工事費」、内装などの「仕上げ工事費」、給排水配管などの「設備工事費」の3種類に大きく分類されます。
＜本体工事費用に含まれる主な工事＞
〈躯体工事〉
- 基礎工事：建物の基礎をつくる工事。型枠、コンクリート打設など
- 木工事：柱や梁、その他木材を使う工事すべて。鉄骨造の場合、柱や梁は鉄骨工事
〈仕上げ工事〉
- 屋根工事：瓦やスレート屋根などの設置
- 外壁工事：建物の外壁の仕上げ
- タイル工事：外部、水回りなど、タイルの貼り付け
- 左官工事：玄関ポーチなど、コンクリート部の仕上げ
- 防水工事：屋根の下地、ベランダなどの防水
- 建具工事：玄関、室内ドア、窓などの取り付け
- 内装工事：壁紙、天井など、内装の仕上げ
- 器具設置工事：システムキッチン、洗面ユニットなど、木工事をともなう器具の設置
〈設備工事〉
- 電気工事：コンセント・照明類取り付け、電気配線
- ガス工事：ガス配管、器具接続
- 給排水工事：給排水配管、トイレなどの器具設置、キッチンなどの接続
- 空調工事：エアコン、換気器具の取り付け
メーカーによっては、後述する仮設工事を本体工事に含めるケースもあります。いずれにせよ、本体工事費用だけで、だいたい総工事費の7〜8割程度かかるとイメージしておけば間違いないでしょう。
付帯工事費用
上述の通り、ハウスメーカー間で坪単価に含む項目が統一されていません。したがって、付帯工事費（別途工事）がどこまで坪単価に含まれているのかを、必ず確認する必要があります。また、一般的に付帯工事費用は、総工事費の約2割も占めるといわれています。まずはここで、どんな工事があるのかを、しっかりと押さえてしまいましょう。
＜付帯工事費用に含まれる主な工事＞
- 電気・ガス・水道・排水管などの外部引き込み工事
- 造成・整地工事：荒れた土地や高低差のある土地を整備する工事
- 地盤整備改良工事：そのままでは建築できない軟弱地盤を杭などで改良する工事
- 外構工事：駐車場や塀、植栽など、外部の工事
- 仮設工事：工事のために使用する電気、水道、足場などの工事
- オプション工事：カーテンレールなどのインテリア関連、ドアホン、防犯カメラなど
付帯工事費用は上記の内容になります。
諸費用
付帯工事費だけでなく、不動産会社に払う「仲介手数料」などの諸費用も、坪単価に含まれないことがほとんどです。諸費用に関しては、総工事費の1割ほどを見積もっておけば、大きくずれることはないでしょう。ただ、諸費用はどうしても頭から抜けてしまいがちです。あとから払えないなどということがないように、きちんと準備をしておいてください。
＜諸費用に含まれる主な項目＞
- 不動産会社に払う「仲介手数料」
- 法務局に登録する「登録免許税」
- 司法書士への報酬
- 住宅ローン融資手数料
- 火災、地震保険料
- 団体信用生命保険料
- 引越し費用
- 仮住まい費用
- 地鎮祭、上棟式などの費用
- カーテン、照明器具など、新居に必要なインテリア類
※一般社団法人 住宅金融普及協会「住宅取得にかかる諸費用（取得時）」上記の費用は、土地に関しては不動産会社が、建物に関してはハウスメーカーが、それぞれ概算を算出してくれます。
広さの定義が異なる
建築会社によっては、坪単価を安く表示したいがために、延床面積ではなく「施工床面積」で見積もりをしている場合があります。上述の通り、延床面積とは建築基準法に基づいて算出される 「各階の床面積を合計した面積」です。たとえば、床のない吹き抜け部分や奥行き2m以下のバルコニーなどは、床面積に含むことはできません。一方、施工床面積の算出には、特に決まった基準がありません。通常施工床面積には、工事した場所すべての床面積が含まれるので、延床面積よりも面積は広くなります。床面積が広くなれば、当然坪単価は安くなりますが、本来は延床面積で計算すべきです。このように、延べ床面積で算出しているか、施工床面積で算出しているかで坪単価は変わるので、その見積もりがどちらの面積で計算されているか、きちんとチェックしましょう。
坪単価を見る際の注意点
この章では、坪単価を見る際のポイントを3点解説していきます。
- 家の形状や設備によっても坪単価は変わる
- 延べ床面積を減らす分だけ安くなるわけではない
- 坪単価に囚われ過ぎないこと
詳しく解説します。
家の形状や設備によっても坪単価は変わる
同じ大きさの家であっても、家の形状や設備によって坪単価は変化するものです。上述の通り、吹き抜けなどがあれば面積が狭くなる分、坪単価は高くなります。デザインが凝った複雑な形状の建物であれば、その分の材料費と手間賃も発生するでしょう。また、坪単価を安く表示するために、キッチンやトイレなどの設備機器を一番低いグレードで見積りしているケースもよく見かけます。そのため、トイレやキッチンなどをハイグレードな機種に交換すると、差額はあっという間に100〜200万円を超えてくるでしょう。仮に、設備機器を一番低いグレードで見積もったときの本体価格が2,700万円で40坪なら、坪単価は約67.5万円です。しかし、仮に設備機器のグレードを上げたたことで2,800万円になれば、坪単価は70万円まで上昇します。このように60万円台と70万円台では、相手に与える印象がまったく違ってきます。このような実態にそぐわない数字には、惑わされないようにしたいですね。
延べ床面積を減らす分だけ安くなるわけではない
建築費用を削減するために延床面積を減らしても、その分がすべて安くなるわけではありません。なぜなら、住宅を建築する際には、面積に関わらず 「絶対に削れない固定コスト」があるからです。例えば、給排水配管やトイレ、浴室、給湯器、玄関ドアなどは、面積の大小に関わらず、必ず必要です（面積によって多少の増減はあります）。反対に柱や外壁材、フローリングなどは、面積が増えれば、その分たくさん必要になります。削減できるのはあくまでも柱やフローリングなどの部材だけです。トイレ・浴室などある程度固定された費用は、面積が減っても変わりません。そのため、60坪3,000万円の家を30坪に変更しても、半額の1,500万円にはならないのです。
坪単価に囚われ過ぎないこと
そもそも坪単価は、「すでに建っている住宅が、坪あたりにどれくらい費用がかかっているか」を調べるのに有効な数字です。前提となる条件が統一されていない価格で、ハウスメーカー同士を比較しても意味がありません。それより、同じハウスメーカーにおける、シリーズごとの違いを見分ける目安として役立ちます。上述の通り、トイレなどの固定コストはほとんど変わりません。なので、坪単価が違えば、設備機器・建材の仕様やオプションの有無によるものだと、簡単にチェックできるわけです。いずれにしても、坪単価はあくまでもひとつの目安にすぎません。注文住宅を比較するのであれば、坪単価には囚われ過ぎずに、付帯工事費や諸経費などを含めた総額で判断するべきでしょう。または、見積もり金額の他に2〜3割程度の資金を、最初から別途計画しておくのも賢い方法かもしれません。
条件をそろえて比較をすること
今回は、坪単価の計算方法について、わかりやすく解説しました。またハウスメーカーによって見積もりに含まれる項目が異なる理由も、ご理解いただけたと思います。大事なのは、建築費用・付帯工事費用・諸経費のすべてが揃った同じ条件で、各ハウスメーカーの見積もりを比較検討することです。これから、気になるハウスメーカーをいくつか比較していく予定ならば、まずは注文住宅のカタログを取り寄せてみるのはどうでしょうか。
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