注文住宅を建てる流れは？入居までの期間やスケジュール

土地の地盤、敷地調査

3つ目のステップは、土地の地盤調査および敷地調査です。地盤調査とは地盤の性質を確認することです。地盤調査の結果によっては、地盤改良工事などが必要なのでコストが上がります。敷地調査とは、その土地にどのくらいの家が建築できるか？インフラ設備（電気やガスなど）に問題がないか？などを確認する調査のことです。また、地盤・敷地調査は建築会社が行います。

建物の間取り設計や仕様の検討資金計画の検討

4つ目のステップは、建物の間取りや設備・仕様を検討することです。注文住宅は、基本的に間取や設備・仕様を自由に決められます。ただし、建築基準法の問題で実現できない間取りがあったり、コスト的に導入できない設備があったりします。そのため、建築会社と何度も話し合いを重ね、自分の希望と実際のプランをすり合わせていくという流れです。

建築費用の見積もり

5つ目のステップは建築費用の見積もりになります。前項のように、何度も建築会社と打ち合わせを重ね、見積もりを精査していきます。そのため、一度見積りを提出してもらって終わり…ではなく、色々なパターンの見積もりを出してもらい、最終的に予算と希望を照らし合わせて決定するという流れが一般的です。

住宅ローン事前審査

6つ目のステップは、住宅ローンの事前審査です。住宅ローンについては以下を知っておきましょう。

• つなぎ融資とは？
• 住宅ローンの審査方法

つなぎ融資とは？

注文住宅を購入するときのローンは、マンションなどの集合住宅を購入するときのローンとは異なります。というのも、一般的に注文住宅は「土地を購入してから建物を建築する」という流れになるため、土地は住宅ローンではなく「つなぎ融資」を利用する必要があるのです。詳しくは後述しますが、建物工事金額の一部もつなぎ融資で支払うケースがあります。

＜つなぎ融資を利用する理由＞

住宅ローンは完成済みの不動産が対象の融資なので、土地だけを購入するときに利用できません。そのため、土地購入～建物完成までの期間は、「つなぎ融資」を受けて土地を購入するというわけです。そして、建物が完成したら「つなぎ融資分（土地の購入分）」も含めた住宅ローンを組んで、その住宅ローンでつなぎ融資を完済するという流れになります。結局は住宅ローンで完済するとはいえ、建物完成までの数か月はつなぎ融資を返済しなければいけません。つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高く、諸費用もかかるため、その点は認識しておきましょう。

＜金融機関を選ぶときの注意点＞

また、つなぎ融資を利用できるかどうかは金融機関によって異なります。仮に、つなぎ融資を利用できないと、つなぎ融資と住宅ローンを別の金融機関で組むことになるので、手続きが面倒になります。そのため、つなぎ融資を利用する場合は、住宅ローンとつなぎ融資の両方を利用できる金融機関を選びましょう。その上で、金利面や諸費用面を必ずチェックし、最終的にローンを組む金融機関を選定するという流れです。

住宅ローンの審査方法

つなぎ融資や住宅ローンの審査をするときは、基本的にハウスメーカーなどを経由して審査手続きをします。住宅ローンの審査は、借入者の自己資金や年収、勤務先などを加味して総合的に審査されるという流れです。また、金利プランも変動・固定など種類があるため、自分のニーズにあったローンを選びましょう。いずれにしろ、建築会社に相談して諸費用を含めたローンシミュレーションした後に、住宅ローンの事前審査をするという流れになります。

土地の売買契約

7つ目のステップは、土地の売買契約を結ぶことです。土地の売買契約時は以下の点を知っておきましょう。

• 手付金がかかる
• 諸費用がかかる
• 重要事項説明を受ける

まず、土地の売買契約前に「購入価格の5％～10％程度」の手付金が必要です。手付金額は物件によって異なるので、仲介を担当する不動産会社に相談して決定します。また、土地を購入するときは「登記関係費用」「ローンの諸費用」「仲介手数料」などの諸費用がかかります。この諸費用も不動産会社に提示してもらえるのでヒアリングしておきましょう。さらに、土地の購入時は不動産会社の担当者（宅建士）から重要事項説明を受けて購入するという流れです。

工事請負契約の締結

8つ目のステップは、工事の請負契約を締結することです。間取りや設備・仕様を決めて土地の売買契約を結んだ後は、いよいよ建築会社と工事請負契約の締結をします。工事請負契約の時点でプランや設備・仕様は決まっているため、新たな確認事項はほぼありません。ただ、工事請負契約時には以下の書類に目を通しておく必要がある点は覚えておきましょう。

• 工事請負契約書
• 工事請負契約締結書
• 見積書
• 設計図書

なお、建物に関する費用は着工時に10％～30％、上棟時に30％前後、竣工時に残代金を支払うという流れが一般的です。竣工前の費用については住宅ローンを組めないので、上述した「つなぎ融資」で支払うことができます。

建築確認申請、住宅ローンの本審査

9つ目のステップは、建築確認申請と住宅ローンの本審査です。建築確認申請とは、建築する注文住宅が法律に基づいているか確かめるため、行政や民間業者などに審査（建築確認）を申請することです。これら一連の手続きは建築会社が行います。住宅ローンの本審査とは、上述した「事前審査」を本格的に審査するフェーズです。ただ、仮審査から状況が変わっていなければ、そのまま承認されると思って良いでしょう。

着工

10番目のステップは着工です。建築確認申請をして問題なければ、工事が開始されます。言い換えると、建築確認申請に問題があれば着工できないということです。注文住宅の場合は、着工～竣工までの期間で内部を見ることができます。そのため、着工したら定期的に足を運び、建物の内部を見ておくと良いでしょう。

引き渡し

11番目のステップは建物の引渡しです。建物が完成したら、施工会社の担当者などと一緒に建物をチェックする「完成立会い」を行います。たとえば、傷や汚れがあればクリーニングしてもらえますし、不具合があれば補修してもらうことができます。その後、建築会社が行政に完了検査を申請し、問題なければ無事に建物の引渡しを受けるという流れです。引渡しを受ける際は、定期点検はいつか？無料で補修してもらえる期間はいつまでか？など、アフターメンテナンスの期間を確認しておいた方がよいでしょう。

ここまでで、注文住宅を建てるための流れが分かったと思います。