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40坪の注文住宅の広さと間取り
建物の広さに対するおおよそのイメージを掴んでいないと、自分の希望をうまく計画に盛り込むことはむずかしいでしょう。この章では以下の3点について詳しく解説します。
- 40坪はどのくらいの広さ？
- 建坪が40坪の場合
- 土地面積が40坪の場合
この機会に、40坪という広さをしっかりとイメージできるようにしましょう。
40坪はどのくらいの広さ？
注文住宅の広さをイメージするには、全国の平均面積と比較してみるのが一番わかりやすいです。今回は住宅金融支援機構が毎年発表する「フラット35利用者調査」を調べてみましょう。同調査によると、土地なし注文住宅の平均面積は「125.8m2」となっています。125.8m2を坪数に換算すると、約38坪です。つまり40坪の注文住宅は、ほぼ全国平均の広さだということです。ただ、「m2」とか「坪」といわれても、おそらくピンとくる人は少ないでしょう。まず、1m2は、縦1m× 横1mの面積です。これはイメージしやすいと思います。1坪は約3.3m2、畳数にすると、おおよそ「2畳」です。ということで40坪は、「132m2・80畳」となりますね。1階と2階が同じ面積だとすると1階は「約20坪・40畳」、これは「縦9m・横15mの長方形」とほぼ同じ面積と考えてください。駐車場にたとえれば、「普通自動車（3ナンバー）が約6台停められる広さ」と、イメージしてもらえばわかりやすいのではないでしょうか。
建坪が40坪の場合
40坪のおおまかな広さのイメージができたところで、今度はどのような間取りが可能か、具体的に見ていきます。たとえば、40坪の注文住宅では、以下のような間取りが可能です。
- 玄関：1坪（2畳）
- 浴室：1坪（2畳）
- 洗面所：1坪（2畳）
- トイレ：0.5坪（1畳）×2
- ホール：1.5坪（3畳）
- 廊下：1.5坪（3畳）
- 階段：1.5坪（3畳）
- LDK：9坪（18畳）
- 和室：4坪（8畳）
- 寝室：4坪（8畳）
- 子ども部屋：3坪（6畳）×3
- 収納：2坪（4畳）
- ウォークインクローゼット：3坪（6畳）
- パントリー：0.5坪（1畳）
- 合計：40坪（80畳）
基本的に子どもが成長することを考慮して、子どもひとりにつき個室が1部屋ずつ必要です。40坪あれば、上記の通り、夫婦の寝室以外に子ども部屋を3つ確保できます。和室も設置できますので、来客や親が訪ねてきた場合に泊まってもらうことも可能です。また、各部屋の収納以外にも、ウォークインクローゼットやパントリー（食品庫）もつくれます。収納が増えて、家のなかが散らからずに済むのは、かなりの高ポイントでしょう。40坪に適した家族構成についてはのちほど詳しく解説しますが、上記を見る限り、「夫婦＋子ども3人」の5人家族でも余裕で生活できる広さだとわかりました。
土地面積が40坪の場合
一言で40坪の住宅といっても、なかには40坪の土地をイメージしている人もいるものです。同じ40坪でも、建物と土地では大きく意味合いが異なります。自分がどちらの意味で40坪と言っているかは、しっかりと区別しておきましょう。
土地をどのくらい使えるかが決まる「建ぺい率」
土地面積が40坪の場合、40坪全面に建物を建築できるわけではありません。土地ごとに必ず「建ぺい率※」が決められており、建ぺい率よりも広い面積の建物は禁止されているのです。建ぺい率は、建物の混在を防ぐために制定された「用途区域」ごとに、30〜80%の範囲で決められています。たとえば、「第一種住居地域 」なら、基本となる建ぺい率は60%です。土地40坪の場合、40坪×60%＝24坪（約79m2）まで、建物を建てられます。逆に、40坪の建築面積を確保したい場合は、約67坪（221m2）の土地が必要です。ちなみに、以下の要件を満たせば、建ぺい率は合計20%アップする場合があります。
- 角地の土地 → ＋10%
- 防火地域に耐火建築物を建てた場合 → ＋10%
ただし、角地の要件は自治体により異なりますので、必ず事前に確認してから土地の契約を進めてください。
建物の延床面積が決まる「容積率」
上述の建ぺい率同様、「容積率※」も住宅の面積に大きく関係してきます。建ぺい率が定めているのは、「建築面積」でした。通常2階より1階が狭いことはほとんどないので、「建築面積=1階床面積」だとイメージしてもらえばOKです。一方、容積率は、その土地で建築可能な「各階の床面積合計」を定めた基準になります。たとえば、容積率100%の土地で延床面積40坪・2階建ての注文住宅を建てる場合は、以下のような配分が可能です。
- 1階20坪 / 2階20坪
- 1階30坪 / 2階10坪
- 1階40坪
延床面積はあくまでも各階の床面積を合計した数値なので、その配分に制限はありません。極端な話、2階よりも1階が狭くても問題ないのです。（実際、インナーガレージがあれば、容積から一定の面積が除外されるので、十分あり得ます）また「準住居地域」のように、200〜300%の容積率が許可されているエリアなら、3階建て以上の建物にすることもまったく難しくありません。実際の建築には、建ぺい率と容積率、さらに「絶対高さ制限」などさまざまな規則が組み合わさって制限がかかります。土地の購入の前に、希望する建物が建てられるのかどうか。必ず確認してください。
40坪の注文住宅はどんな人に向いている？
「建坪が40坪の場合」の項目で、5人家族でも余裕で生活できると説明しました。ただ念のため、世帯人数あたりの面積を提言した、国土交通省の「誘導居住面積水準※」で整合性を確かめておきましょう。誘導居住面積水準は以下の式で計算できます。25m2×世帯人数＋25m2＝誘導居住面積水準（一般型）5人家族の場合は150m2必要なので、40坪（132m2）では少し足りません。しかし、都市型の誘導居住面積水準※2で計算すると、20m2×5人＋15m2＝115m2です。132m2であれば、その範囲内ですので、やはり5人家族が住むのに大きな支障はないと考えて問題ないでしょう。また、上述のように和室（客間）があるので、親が同居することも不可能ではありません。いずれにせよ、40坪は平均以上の広さですから、ほとんどのケースに対応できます。※国土交通省「誘導居住面積水準」
40坪の建坪でどんな家が建つ？
〈40坪の注文住宅例その1：開放的でスタイリッシュな空間〉
最初に紹介する家は、一言でいうと「スタイリッシュ」としかいいようがありません。一際目を引くのは、全面ブラックで統一された外観でしょう。内装もダークウォールナットの床材と、薄いグレーの壁とのコントラストが、非常に落ち着いた空間を演出していますね。20畳もある広いLDKの一角には、琉球畳コーナーがあり、疲れた時にゴロっと横になるのが楽しみだそうです。また収納にもこだわっており、玄関脇にウォークイン式の収納スペースが設けられています。
の注文住宅例その2：子どもが元気に駆け回る家〉
こちらの家のコンセプトは、「子どもが元気に駆け回る家」です。ビッグフレーム工法の強みを活かして、18畳の広いリビングを確保しました。ダイニング横の内庭スペースには全面大きなタイルが貼られ、子どもが自由に遊べるスペースになっています。また、全体的に窓が非常に大きいにもかかわらず、カーポートと内庭を上手に配置してあるので、外からの視線はほとんど気になりません。今回紹介した2軒は、コンセプトこそ異なりますが、自分の希望を思いっきり取り入れているのが大きな共通点です。40坪は平均以上の面積ですので、十分な個室を確保した上で、リビング周りで個性をアピールできるゆとりがあります。自分の希望をある程度取り入れたいとお考えなら、40坪の注文住宅はベストな選択かもしれませんね。
注文住宅の建築費用の目安
この章では建築費用の目安について見ていきましょう。
40坪の注文住宅の建築費用は、坪単価約91万円
40坪の注文住宅の建築費用は、上述の「フラット35利用者調査」で簡単にわかります。同調査によれば、住宅面積125.8m2（38坪）の建築費用は、「3,452.4万円」、坪単価は約91万円です。これはおそらく、大手ハウスメーカーで建築しているケースが多いため、坪単価が高くなっていると考えられます。かりに大手メーカーではなく、ローコスト住宅メーカーに依頼すれば、坪単価は30〜50万円程度に収まるはずです。坪単価が40万円だとしたら、建築費用は約1,600万です。その差額はシビアに比較検討する必要があるでしょう。予算を重視する人は、ローコスト住宅メーカーも検討してみてください。
付帯工事費と諸費用も用意しよう
ハウスメーカーの広告には、よく「本体価格◯◯円」（建築費用と同じ意味）などと目立つように書かれています。しかし、実際には、建築費用以外にも「付帯工事費」と「諸費用」を払わなくてはなりません。じつは、付帯工事費と諸費用を合計すると、総額の約30%にもなります。とくに諸費用は通常住宅ローンには含まれないので、自己資金を用意するか、もしくは別途「諸費用ローン※」を検討するようになるでしょう。もし諸費用ローンを利用しないとすれば、頭金を最低でも20%は用意しておくべきです。いずれにしても、資金計画の失敗は、あとから取り返しのつかないことにもなりかねません。疑問点はすべてクリアーにしておきましょう。※りそな銀行「りそな諸費用ローン」
40坪の家で建築費用を抑えるコツ
最後に40坪の家で建築費用を抑えるコツを解説します。主な内容は以下の通りです。
- 間取りや家の形をシンプルにする
- 設備やオプションの優先順位をつける
- 複数の建築会社を比較する
詳しく解説します。
間取りや家の形をシンプルにする
建築費用を抑えるには、まず間取りや家の形をシンプルにするのが大前提になります。理由は単純、コーナーの少ない四角いシンプルな家が、もっとも工事のムダが発生しないからです。もう少し具体的にいうと、まず建物の形状は、正方形か長方形の総2階建てがベストです（土地に余裕があれば平屋もOK）。1階と2階の形が違う純和風の家だと、手間がかかる分、どうしても余計な材料と工賃が増えてしまいます。また部屋を減らす（間仕切り）のも、かなり有効なコスト対策です。以下に部屋を減らした方が良い理由をいくつか挙げておきます。
- 間仕切りが減る分、材料費が少なくて済む
- ドアと窓の数が減る
- エアコンと暖房機が1台で済む
とにかく「シンプルな建物にする」のが、建築費用削減最大のコツです。
設備やオプションの優先順位をつける
「設備やオプションの優先順位をつける」というのも、建築費用削減のためには必ず実行したいポイントです。というのも、ハウスメーカーが提示する建築費用は、あくまでも「標準仕様」が基準になっているからです。外壁から壁紙・キッチン・給湯器まで、もしグレードアップすれば、必ず「追加料金が発生」します。もちろん、グレードアップではなく、なにかオプションで機能を追加しても一緒です。たとえば、キッチンの場合だと、標準仕様は50〜80万円が相場だと思います。もちろん、メーカーや装備によって異なりますが、かりに天板の交換やタッチレス水栓・食洗機の取り付けなどを選ぶと、20〜30万円の追加費用はすぐに発生するでしょう。建築費用を抑えたいなら、基本的にこういった追加費用を出さないことです。とはいえ、あまりストイックなのも、わざわざ注文住宅を選んだ意味がありません。そこで、グレードアップとオプションは、本当に必要なものだけに絞りましょう。そうすれば、ある程度満足度も維持しながら、ムダなコストを削減できます。
複数の建築会社を比較する
もしかすると、もっとも重要なポイントが、この「複数の建築会社を比較する」ことかもしれません。仮に最初から意中のハウスメーカーがあったとしても、必ず複数の会社から見積もりをもらいましょう。複数の会社が提示する「工事内容と費用」を見比べることで、はじめてその条件における「注文住宅の相場」がわかります。これがもし1社としか話をしていなかったら、相手の言っていることが正しいのか、判断する術がありません。ほかの基準がわかれば、「ほかのメーカーさんは、この内容なら◯◯円でできるって言ってるんだけど……」と、交渉を有利に進められるでしょう。なお、上述の「建築費用・付帯工事費・諸費用」にどういった費用が割り当てられているかは、各メーカーで本当にバラバラなのが実情です。比較するなら、条件を統一しないと意味がありませんので、忘れずに条件を確認してください。ということで、最低でも3社以上とは、打ち合わせをしていきましょう。
40坪の注文住宅は平均的な広さ
40坪の注文住宅は、まさに日本で建てられる注文住宅の平均像です。自分の希望をすべて取り込むのはムリかもしれませんが、ある程度の自由を実現するには問題ない広さといえます。30坪では設置の厳しい和室やウォークインクローゼットなどの設置も、十分に可能でしょう。しかし、その分優先順位を明確にしないと、際限なくコストアップする可能性があります。当記事を読んだあなたは、もう建築費用を抑えるポイントもしっかりと頭に入っているはずです。あとは、いろいろなハウスメーカーのカタログを見て、40坪前後の注文住宅に対するイメージを深めていきましょう。
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