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建築費3000万円台の注文住宅を建てるのにかかる費用
3,000万円台の注文住宅にはどういった支払いが発生するのか、まずは費用面についてしっかりと学んでおきましょう。具体的には、以下の3点を解説していきます
- 注文住宅を建てるのにどんな費用がかかる？
- 総額でいくらかかる？
- 坪単価の目安
注文住宅を建てるのにどんな費用がかかる？
注文住宅を建てるには「本体の建築費」だけでなく、付帯工事費、諸費用がかかります。土地がなければ、当然土地の購入費用も必要になるでしょう。ところが、ハウスメーカーのチラシに書かれている価格は、じつは建築費だけというケースがほとんどです。そのあたりのカラクリを知らないと、あとから追加料金が発生してトラブルになることもありえます。以下、支払いが必要な4つの項目をまとめておきます。
- 建築費：基礎工事、木工事、など
- 付帯工事費：造成工事、外構工事など
- 諸費用：登記費用、火災保険料など
- オプション費用：機器のアップグレードなど
おおよその目安として、建築費70%、付帯工事費20%、諸費用10%とイメージしておいてください。もちろん、キッチンのアップグレードや防犯カメラの取りつけなどをすれば、その分オプション費用がかかります。
総額でいくらかかる？
一言で3,000万円台といっても、前半と後半では、総額がまったく変わってきます。ここでは、3,000万円と3,900万円の違いを比較してみましょう。
| 項目 | 建築費3,000万円 | 建築費3,900万円 |
|---|---|---|
| 付帯工事費 | 860万円 | 1,130万円 |
| 諸費用 | 440万円 | 570万円 |
| 支払総額 | 4,300万円 | 5,600万円 |
上表のように、本体価格だけなら差額は900万円ですが、付帯工事費と諸費用も入れると、差額は1,300万円にもなってしまいます。建築費が高くなればその分、付帯工事費と諸費用も大きく増加するので十分注意してください。
坪単価の目安
3,000万円台の注文住宅の坪単価を知りたいのなら、フラット35の調査結果を見れば簡単にわかります。2018年におこなわれたフラット35の調査※によると、注文住宅（土地なし）の全国平均面積は、126.8m2（約38坪）、建築費3,395万円です。計算すると坪単価は89.3万円ですが、もちろん工事内容によって坪単価は大きく変動します。安くあげたいのであれば、ローコスト住宅メーカーに依頼しましょう。そうすれば、おそらく坪30〜50万で収まるはずです。いずれにしても、坪単価は大手ハウスメーカー60〜100万円、ローコスト住宅メーカーで30〜50万円とイメージしておけば、大きくずれることはないでしょう。ただし坪単価は、ハウスメーカーによって計算方法がバラバラなので単純な比較はしないでください。必ず前提条件を揃えて、場合によっては計算し直す必要があります。※2018年度 フラット３５利用者調査
建築費3000万円台だと、どんな注文住宅が建つ？
この章では実例を交えながら、3,000万円台でどんな注文住宅が建つのかを見ていきます。
建築費の全国平均は3,395万円
上述の通り、注文住宅（土地なし）の全国平均面積は、126.8m2（約38坪）、建築費3,395万円、坪単価は89.3万円です。（2018年フラット35利用者調査※1）また、国土交通省の「平成30年度住宅経済関連データ※2」を調べてみると、延床面積116.9m2（約35坪）、建築費3,558万円、坪単価は約100万円という結果が載っていました。こちらのデータは首都圏のデータだけに、やはり平均より高くなっています。もし、地方にも関わらず首都圏の数値よりも高くなるようなら、一度建築費が適正かどうかをきちんと確認した方が良いでしょう。※1：2018年度 フラット３５利用者調査 ※2：国土交通省 平成30年住宅経済関連データ（2）注文住宅の建築費（首都圏）
3000万円台の注文住宅の特徴
30〜40坪の住宅で3,000万円台なら、全国平均値ですから、かなり多くの希望を盛り込んだ家づくりができるはずです。例えば、室内の壁材を漆喰にしたり、床材を天然素材に変更したりするのもいいでしょう。あるいは、台所の脇にパントリー（食品庫）、玄関脇にウォークインクロークを作るのもとても便利です。また3,000万円台後半になると、建物の形もある程度自由に設計できます。そうなれば、これまで厳しかった都心部の変形地なども候補に入ってくるでしょう。もちろん予算をふんだんに使える4,000万円台のようにはいきませんが、2,000万円台よりはだいぶ自由に計画できるはずです。ただしあり余る予算があるなら別ですが、建築費を3,000万円台前半に抑えて、その分家具や家電にお金をかけるのも悪くない考え方だと思います。
3000万円台の注文住宅の実例
ここでは、実際に3,000万円台でどんな注文住宅が建てられているか、大手不動産ポータルサイトに掲載されている物件をいくつかチェックしてみました。
3000万円台の注文住宅その1：L字型のLDK＋テラスで家族団らん
なんといっても目を引くのが、L字型に作られたLDKとその間に設置されたウッドテラスでしょう。キッチンとリビングの両方から出入りが可能なので、BBQなども気軽にできるようになり、家族の集まる時間が増えたそうです。また、この予算帯になると、外壁にタイルを使ったり、床暖房を設置したりすることも十分可能です。広々としたLDKは一見冷暖房効率が悪そうですが、高断熱高気密住宅なので夏でも28℃設定で十分涼しくなります。一方、冬になれば、テラスから入る太陽の光と床暖房で、いつもほんわり温かいそうです。四季を通して、家族が一緒にのんびりと暮らす生活が目に浮かぶような家でした。
3000万円台の注文住宅その2：街を見下ろすルーフバルコニーのある家
28坪という限られた面積のローコスト3階建て住宅ですが、面積からは想像もつかない開放感のある家です。その開放感の大きな理由は、吹き抜けから入る明るい日差しにあります。その日差しを浴びる天然材を使用した床は、足触りがよく、なによりおしゃれです。またルーフバルコニーがあるのも大きな特徴でしょう。もちろん洗濯物を干すのもOKですが、休日にビールを飲みながら遠くのビル群を眺めるのもまた楽しいものです。この家は、3,000万円以上の予算があれば、都心部でもゆったりとした空間が作れるということを証明してくれました。
今回ご紹介した2軒は、どちらも「施主の希望を大胆に取り入れた家」だと思います。このように、3,000万円台の予算があれば、自分の個性を盛り込んだ家づくりが可能です。
3000万円台の注文住宅はどんな人向け？
ここまでの話で、3,000万円台で作れる家がなんとなくイメージできたと思います。この章では、借り入れと返済について詳しく解説します。
年収の目安
3.000万円を超える融資を受けるとなると、年収なども厳しく審査されます。年収500万円以上できれば600万円以上あると、年収を理由に審査を落とされることはないはずです。金融機関は、借入額を決める際に「年収倍率」をチェックします。年収倍率とは、購入価格が年収の何倍に相当するかを表した指標です。一般的に5〜6倍が適正といわれており、6倍以内ならほかに問題がない限り、まず満額融資してもらえるでしょう。また、年収倍率は、どんなに多くても7倍以内に収めてください。正直な話、借主の資産状況や勤務状況が良いと、9〜10倍の融資を持ちかけられることもあります。貸してもらえるなら多い方が良いと思うかもしれませんが、過剰な融資は返済負担が大きいです。長期間には、リストラや病気で収入がストップする可能性もゼロではありません。あくまでも適正範囲内での融資を心がけてください。
貯金はどのくらいあれば良い？
今度は必要な貯金額を見ていきましょう。まず支払い総額を算出します。上述の通り、建築費3,000万円なら支払い総額は4,300万円です。このうち最低でも、住宅ローンで貸してもらえない「諸費用」（総額の10%）と、家電家具購入代金を準備しておかなくてはなりません。住宅金融支援機構のデータ※によると、家電・家具の代金は平均で約200万円必要だそうです。家電・家具の代金を諸費用に含める考え方もありますが、今回は余裕を見て別途計算しておきましょう。そうなると、諸費用430万円と200万円の合計で、おおよそ630万円の貯金が必要となります。もし頭金を安全圏の20%用意するなら、合計で1,000万円以上は自己資金を用意したいところです。※住宅金融支援機構「住宅取得に係る消費実態調査（2014年度）」
3000万円台の住宅ローンを借りるイメージ
この章では、住宅ローンを借りた場合の返済額を計算します。実際の返済額は頭金の額によっても大きく変動しますが、まずは固定金利と変動金利の違いをきちんと理解しておきましょう。借り入れ条件は、以下の通りです。借入額3,800万円、借入期間35年間、頭金別、元利均等返済、ボーナス加算なし、総返済負担率25%今回はりそな銀行の住宅ローンシミュレーションで計算します。
固定金利で借りた場合
35年全期間固定金利（1.3%）で借りた場合、総返済額は47,318,324円です。年間返済額は1,351,956円となり、毎月約113,000円返済することになります。やはり4,000万円近い借り入れだと、毎月の返済負担はかなり大きくなるようです。
変動金利で借りた場合
変動金利0.47%で借り入れすると、返済総額が41,218,364円、年間返済額は1,177,668円になります。毎月の返済額は、おおよそ98,000円です。こちらは固定金利と違い、毎月の返済は10万円を下回ります。当然、支払いはその分楽になるのですが、変動金利は常に金利変動の動向に気を配らなくてはなりません。
固定金利と変動金利の比較
それではさきほどのシミュレーションの結果をあらためて比較してみましょう。
| – | 固定金利 | 変動金利 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 借入総額 | 47,318,324円 | 41,218,364円 | 6,099,960円 |
| 毎月の返済額 | 112,663円 | 98,139円 | 14,524円 |
| 利息支払額 | 9,318,324円 | 3,218,364円 | 6,099,960円 |
固定金利と変動金利の性質の差がモロに反映した結果になりました。固定金利は金利上昇リスクがなく、長期の計画が立てやすいというメリットがあります。しかし、現状を見る限り、この超低金利が急に上昇するとは考えにくいです。またそうなれば、その時に固定に切り替える方法もあります。固定と変動の総額差が約610万円、この差額はすべて利息です。要は固定金利を選ぶと、金利分610万円のムダな返済を強いられるということです。将来のことは誰にも予測できませんが、シミュレーションを見る限り、圧倒的に変動金利が有利なのは一目瞭然でしょう。いずれにせよ、金利に関しては、決定する前に専門家へ相談することをおすすめします。
3000万円台に予算をおさえるためのコツや注意点
上述の通り、3,000万円台は注文住宅の平均価格帯です。しかし無理をして予算を上げてしまうと、返済負担が極端に上がってしまう価格帯でもあります。以下が、無理をせず3,000万円台に予算をおさえるためのコツ3点になります。
- 設備やオプションにメリハリをつける
- 総額を意識する
- 同条件で複数社を比較する
詳しく解説します。
設備やオプションにメリハリをつける
予算をおさえたいなら、設備機器のグレードやオプション注文にきちんとメリハリをつけましょう。上述の通り、3,000万円台は注文住宅の平均価格帯ですので、建物の質に大きな不満が出ることは少ないはずです。それでも豊富なオプション設定を見てしまうと、どうしても追加注文したくなる気持ち、よくわかります。しかし、上を見ればキリがありません。例えば、キッチンのステンレスシンクを人工大理石に交換すると、間違いなく5万円以上はかかります。もちろん、本当に欲しいものまで、無理に我慢する必要はないです。しかし、我慢できるものは極力注文しないよう、きっちりとメリハリをつけていきましょう。
総額を意識する
ここまで何度もお伝えしてきましたが、注文住宅は建築費だけでは建てられません。付帯工事費や諸費用、さらには新居の家電・家具の購入費用も必要です。金額は上述の通り、付帯工事費と諸費用で総額の約30%、さらには新居の家電・家具に200万円程度は必要になります。通常、支払い総額は建築費よりも1,000万円以上高くなりますので、総額の意識がないと、支払いに影響が出るかもしれません。とにかく常に「支払い総額」を意識していきましょう。また、付帯工事費のなかでも「外構工事」には特に注意してください。外構工事は建物と直接関係ない上に、工事の最後におこなわれるため、本当に最後の最後でお金のトラブルになりやすいです。契約時にしっかりと工事範囲を確認しておきましょう。
同条件で複数社を比較する
見積もりは必ず複数取り、細かいところまでしっかりと比較検討してください。できれば10社以上、最低でも3社以上とやり取りした方が良いでしょう。ところが、ひとつ大きな問題があります。提示される見積もりや設計プランは、メーカーごとに工法や使用材料のグレードなどが異なるため、単純に同じ条件で比較できないのです。こういう状況では、とにかくわからない点を、担当者にしっかりと説明してもらうしかありません。理由さえわかれば、その分を考慮して他メーカーと比較ができます。いずれにせよ、「必ず同じ条件で複数の会社を比較すること」を徹底してください。
3,000万円台の注文住宅は平均価格ゆえに難しい
3,000万円台の注文住宅は、平均価格ゆえに、かえって計画がむずかしい価格帯でもあります。特に3,000万円台後半の予算があると、つい予算オーバーして4,000万円を超えてしまうこともあるでしょう。しかし、できるだけ3,000万円前半に建築費を抑えて、余った予算をインテリアなどに向けた方が、新生活は充実したものになるかもしれません。あとは、カタログの実例をたくさん見ながら、実際に依頼する会社を探していくだけです。そのためには、まずいろいろなメーカーのカタログを取り寄せてみてください。
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